La normativa española ha sido muy activa en materia de alquileres, particularmente en el ámbito urbano sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos que regula el régimen de arrendamiento de viviendas, locales, oficinas y edificaciones industriales en las zonas urbanas. Los distintos cambios normativos en materia de arrendamientos han causado que coexistan distintos contratos de arrendamiento sujetos a distintas versiones de la misma Ley, manteniendo el régimen aplicable que correspondía al momento de la firma del mismo.
En cualquier caso, las modificaciones y reformas realizadas en materia de arrendamientos urbanos mantienen una dualidad de arrendamientos diferenciando entre arrendamientos residenciales y no residenciales. Ciertos tipos de arrendamientos son excluidos del régimen de arrendamientos urbanos (arrendamiento de terrenos rústicos, residencias militares, alquileres vacacionales o de corta estancia, arrendamiento de plazas de garaje, etc.) y tienen sus propias normas, siendo en todo momento el Código Civil Español la norma supletoria. Tal y como comentábamos anteriormente, el régimen aplicable al contrato de arrendamiento dependerá de la fecha de su firma. Las provisiones estatutarias en este tipo de contratos aportan mayores derechos y garantías para los arrendatarios de vivienda (particularmente en términos de obligaciones de terminación contractual, desahucio, gastos del inmueble, mantenimiento y reparación).
1.1 DURACIÓN
No hay una duración mínima en los contratos de arrendamiento comercial y residencial. En los arrendamientos residenciales realizados a partir del 6 de junio de 2013 el arrendador debe permitir extensiones al vencimiento del contrato a un mínimo de 3 años; con anterioridad a esta fecha la extensión debía poder llegar hasta los 5 años. La normativa será cambiante previsiblemente en este aspecto hasta conseguir estabilizar el mercado del alquiler de viviendas a la vista del sector público.
La mayoría de los contratos de arrendamiento contemplan un periodo obligatorio para las partes y después un plazo discrecional con extensiones temporales o con facilidad para terminar el contrato. Una vez se han cumplido las extensiones y plazos acordados, en los casos en los que el arrendatario decida quedarse, aplicará la tácita reconducción manteniendo las mismas condiciones.
La Reforma de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla un cambio importante en lo que respecta a la obligatoriedad de los contratos ya que prevé que el arrendatario pueda decidir dar por terminado el contrato de arrendamiento de forma unilateral una vez hayan transcurrido los primeros 6 meses. Únicamente podrá corresponder al arrendatario indemnizar con 1 mes de renta por año pendiente en el contrato en caso de así preverlo en el contrato de arrendamiento.
1.2 RENTA
La renta total por lo general se calcula en función del precio por metro cuadrado de superficie disponible. La valoración de las rentas se realiza de forma anual pero el desembolso se realiza normalmente de forma mensual, con algunas mensualidades pagadas por adelantado.
Las rentas por arrendamientos residenciales están sujetas pero exentas de IVA (Impuesto al Valor Añadido), a diferencia de las rentas por arrendamientos comerciales que si están sujetas y no exentas al impuesto.
1.3 REVISIÓN DE RENTAS
La Reforma de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla la posibilidad de la revisión anual de la renta pero esta debe ser prevista específicamente por las partes, de lo contrario no habrá revisión posible. Esto es una novedad desde 2015, anteriormente los contratos permitían la revisión de renta automática sobre los cambios en los Índices de Precios al Consumo (IPC). Los nuevos contratos también requieren de la especificación del sistema de revisión de rentas aplicable al contrato. Por defecto se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad como factor de ajuste a diferencia del tradicional IPC. La revisión de rentas debe ser notificada al arrendatario, incluida la justificación del nuevo cálculo en caso de requerirlo.
La todavía reciente normativa supone que la mayor parte de los contratos de arrendamiento continúen con el régimen de revisión automática basada en el IPC. Sin embargo, dado que el IPC en ocasiones no necesariamente sigue la tendencia del mercado, las partes habitualmente acuerdan ajustes de renta en línea con el mercado a partir del tercer año (a partir del quinto año para aquellos contratos anteriores a la Reforma).
1.4 GASTOS OPERATIVOS Y SUMINISTROS
En arrendamientos no residenciales, el arrendatario está normalmente obligado al pago total de sus gastos operativos y de suministros, mantenimiento de las instalaciones e impuestos aplicables. En cambio, en los arrendamientos residenciales no suele ser así pero en la práctica hay muchos propietarios que transfieren al menos los costes fiscales al arrendatario.
1.5 MANTENIMIENTO Y REPARACIONES AL FINAL DEL ARRENDAMIENTO
Los arrendatarios tienen que cubrir todos los costes de las reparaciones ordinarias y del correcto mantenimiento de las instalaciones. Por imperativo legal, el propietario generalmente será responsable de cualquier reparación estructural y de gran calado que sea necesaria en el inmueble. El arrendador podrá realizar trabajos de mejora en el inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento pudiendo aplicar una reducción de renta en aquellos casos en los que se prive al arrendatario de utilizar una parte de la propiedad.
La mejora en las instalaciones implicará un incremento en la renta proporcional al coste de las obras salvo que se prevea otra cosa. La finalización del contrato requiere que el arrendatario entregue el inmueble en las mismas condiciones en las que se le fue entregado, considerando eso sí el uso y desgaste normal del tiempo en el que fue arrendado. En caso de que existan desperfectos no atribuibles a un uso y desgaste normal del tiempo, el arrendatario deberá proceder a realizar las reparaciones correspondientes.
En la práctica, en los casos de reparaciones, la fianza entregada al inicio suele cubrir las reparaciones. Es importante contar con un equipo local que se ocupe de gestionar de forma integral los alquileres y el mantenimiento de tu propiedad; y más aún saber realizar la selección del arrendatario para tener éxito en la inversión.
1.6 CESIONES, TRASPASOS Y SUBARRENDAMIENTOS
Los arrendamientos residenciales no permiten la cesión ni el subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador. En cambio, los contratos de arrendamiento no residencial pueden permitir la cesión o subarriendo sin el consentimiento del arrendador, si bien este último podrá incrementar la renta en un 10% en subarriendos parciales y hasta un 20% en subarriendos totales. En la práctica, la mayoría de los contratos de arrendamiento no residenciales excluyen expresamente la posibilidad de aplicar este régimen de cesión y subarriendo, requiriendo en todo momento de la aceptación expresa del propietario para realizar la cesión o subarriendo del inmueble.
1.7 RESCISIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
La rescisión del contrato de arrendamiento se materializa con el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes. El propietario podrá rescindir el contrato de arrendamiento en los siguientes casos:
i) Impago de las rentas o de cualquier importe asumido por el arrendatario.
ii) Impago de la fianza.
iii) Cesión o subarriendo del bien inmueble sin el consentimiento previo y expreso del arrendador.
iv) Uso irresponsable del inmueble causando daños materiales y la realización de obras estructurales no autorizadas por el arrendador en aquellos casos en los que sea imperativa.
v) Realización de actividades no permitidas en el contrato de arrendamiento.
vi) Condiciones de inhabitabilidad del inmueble.
Por otro lado, el arrendatario podrá rescindir el contrato de arrendamiento en los siguientes casos:
i) Reparaciones necesarias para el mantenimiento de la habitabilidad del inmueble correspondientes a la propiedad.
ii) Obras de mejora realizadas en el inmueble contrarias a la voluntad del arrendatario.
iii) Interrupción del uso del bien inmueble por parte del arrendador.
iv) Rescisión unilateral con aviso previo al arrendador mínimo de 30 días.
El contrato de arrendamiento en cualquier caso se dará por expirado en los siguientes casos:
i) Destrucción de la propiedad no causada por el arrendador.
ii) Inmueble declarado en ruina por la autoridad competente.
iii) Finalización del plazo acordado por las partes para el arrendamiento del inmueble con sus correspondientes prórrogas.
iv) Mutuo acuerdo de finalización del contrato de arrendamiento.
v) Fallecimiento del arrendatario, en los casos en los que sus herederos no tengan facultades para subrogarse en el contrato de arrendamiento.
La Reforma de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla además que el contrato de arrendamiento podrá ser rescindido en aquellos casos en los que expire el derecho del arrendador sobre la propiedad (por ejemplo, en casos de retracto convencional, de ejecución de opción de compra, o de ejecución forzosa de garantía hipotecaria). Únicamente podrá mantenerse en su derecho el arrendatario en aquellos casos en los que se hubiera inscrito el contrato correctamente en el Registro de la Propiedad, la inscripción en cualquier caso es voluntaria y facultativa de las partes.
1.8 VENTA DE PROPIEDADES INMOBILIARIAS ALQUILADAS
Los arrendatarios tienen derecho de oposición y adquisición preferente en los casos de venta del inmueble que ocupan en virtud de contrato de arrendamiento, por lo que no podrá haber transmisión de la propiedad del inmueble sin la correspondiente notificación fehaciente al arrendatario. En aquellos casos en los que se incumpla esta formalidad, esto no impediría al arrendatario ejercer su derecho de compra en los mismos términos; en la práctica sin embargo, los contratos de arrendamiento suelen prever la renuncia expresa al derecho de adquisición preferente. En ningún caso aplicará el derecho de adquisición preferente cuando la operación de venta inmobiliaria sea por un conjunto de elementos o edificaciones completas.
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Disclaimer: *Este artículo ha sido preparado por nuestro equipo de profesionales y expertos en inversión inmobiliaria en España en 2018/2019. Cualquier cambio normativo adicional o de mercado posterior no ha sido tomado en consideración. Este artículo es puramente informativo y no puede ser considerado como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexión con este artículo.
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