Impuestos Aplicables a las Operaciones y Rendimientos generados por Bienes Inmuebles en España

Decía Benjamin Franklin «Lo único real en este mundo es la muerte y los impuestos».

1.1 IMPUESTOS APLICABLES EN LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES

 Las operaciones inmobiliarias en España pueden realizarse sobre los propios activos y bienes inmuebles (asset deal), o sobre sociedades mercantiles con bienes inmuebles en su balance (share deal). La elección entre una operación "asset" o "share" dependerá de la fiscalidad de la misma. En muchas ocasiones el propio vendedor impone el tipo de estructura de la operación al buscar la mayor eficiencia fiscal en sus propios intereses.

1.1.1 OPERACIÓN REALIZADA POR VENTA DIRECTA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS

a) Impuesto al Valor Añadido e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas

La adquisición de activos inmobiliarios de forma directa está sujeta imposición por: 

i) IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido; o por ii) ITPO - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El sujeto pasivo responsable del pago de estos impuestos es el comprador, hemos de recordar que se trata de impuestos incompatibles entre sí, por lo que o pagamos uno u otro; en cualquier caso preferiremos optar por la vía del IVA al ser un impuesto neutro y compensable.

El marco tributario plantea varios supuestos:

i) Transmisión de la propiedad por contribuyentes no sujetos a IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11% dependiendo de la región donde esté ubicado el inmueble;

ii) Transmisión de la propiedad por contribuyentes sujetos a IVA en:

ii.1) Transmisiones de terrenos urbanizables y desarrollados, aplicando IVA con una tasa impositiva del 21%

ii.2) Transmisiones de terrenos rústicos y no urbaniazables están exentas de IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11%, salvo que el comprador sea un contribuyente sujeto a IVA, pudiendo este renunciar a la exención de IVA para tributar a una tasa impositiva del 21%.

ii.3) Primera transmisión de edificación sujeta a IVA, a una tasa impositiva del 21% (en los casos de transmisiones de edificaciones destinadas a viviendas el IVA aplicable será a una tasa impositiva del 10%).

ii.4) Primera transmisión de edificación que haya sido utilizada de forma continuada durante un periodo superior a 2 años bajo un contrato de arrendamiento y las segundas y ulteriores transmisiones de edificación están exentas de IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11% dependiendo de la región donde esté ubicado el inmueble, salvo que el comprador sea un contribuyente sujeto a IVA, pudiendo este renunciar a la exención de IVA para tributar a una tasa impositiva del 21% (en los casos de transmisiones de edificaciones destinadas a viviendas el IVA aplicable será a una tasa impositiva del 10%).

ii.5) Segundas y ulteriores transmisiones de edificación están sujetas pero exentas de IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11%, salvo que hayan sido realizadas en virtud de una reforma sustancial e integral.

ii.6) Transmisiones de edificaciones por el ejercicio de opciones de compra por un arrendatario en un contrato de arrendamiento financiero están sujetas y no exentas de IVA aplicable a una tasa impositiva del 21%.

ii.7) Transmisiones de un grupo de activos que representan una rama de actividad de un negocio o empresa no están sujetas a IVA, aplicando ITPO con una tasa impositiva entre el 6 - 11%. En este tipo de transacciones particularmente no es posible aplicar la renuncia a la exención de IVA al no ser una operación sujeta al impuesto.

b) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 

Los documentos notariales que registran públicamente transacciones sobre terrenos y edificaciones sujetas a IVA están sujetas a IAJD, aplicando una tasa impositiva entre el 0.5 - 2.5% dependiendo de la región donde esté ubicado el inmueble y el tipo de transacción. El sujeto pasivo responsable del pago del impuesto es el comprador.

c) Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

 Las transmisiones de bienes inmuebles en zonas urbanas por lo general están sujetas a imposición por la plusvalía municipal, cada Ayuntamiento calcula la revalorización que corresponde al momento de la venta dependiendo siempre del momento de compra. El sujeto pasivo responsable del pago del impuesto es el vendedor.

1.1.2 OPERACIÓN REALIZADA POR VENTA INDIRECTA DE ACTIVOS A TRAVÉS DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS

La adquisición de bienes inmuebles a partir de un "share deal" está exenta de IVA y ITPO. Existe un límite a la aplicación de la exención de los impuestos anteriormente mencionados cuando el motivo principal de realizar la operación con esta estructura es la fiscalidad. Las operaciones de transmisiones inmobiliarias estructuradas dentro de un "share deal" podrán acogerse a la exención siempre y cuando al menos el 50% de los activos transferidos sean elementos productivos y no meros activos inmobiliarios, siempre y cuando el comprador obtenga o aumente el control sobre la entidad. En los casos en los que no se cumplan con estos límites establecidos por la Ley, la operación deberá tributar por ITPO (6 - 11%) o IVA (10 o 21%) dependiendo del tipo aplicable y de la ubicación de los activos inmobiliarios al momento de su materialización.

1.2 IMPUESTO AL VALOR AÑADIDO

El sujeto pasivo responsable del pago del IVA es el comprador al momento de completar la adquisición de la propiedad. En algunos casos podrá aplicar el mecanismo de reversión de la carga impositiva del impuesto, a través del cual el importe total devengado por el impuesto no se paga al vendedor, sino que el propio comprador se lo repercute automáticamente. Simultáneamente, el comprador podrá deducirse y compensar el IVA repercutido, consiguiendo en la práctica una deducción total del impuesto sin que haya un pago efectivo del mismo por parte del comprador.

1.3 OTROS IMPUESTOS APLICABLES A BIENES INMUEBLES

 1.3.1 IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

 Los propietarios de bienes inmuebles deben pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El IBI es un impuesto local pagadero anualmente por el propietario del inmueble, y en algunos casos por los beneficiarios de ciertos derechos sobre los mismos. El impuesto se calcula en base al valor catastral del inmueble y está supervisado por el Ayuntamiento donde esté ubicada la propiedad, es muy importante confirmar la ausencia de deudas fiscales imputables al inmueble.

1.3.2 IMPUESTOS ESPECIALES SOBRE BIENES INMUEBLES PROPIEDAD DE ENTIDADES NO RESIDENTES

 Las entidades residentes en jurisdicciones consideradas como paraíso fiscal que sean propietarias de bienes inmuebles en España serán gravadas con un impuesto especial, el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 3% sobre el valor catastral de la propiedad pagadero anualmente. El impuesto también se devenga en el mismo ejercicio de una posible transmisión de la propiedad del inmueble aunque sea realizada con anterioridad al día 31 de diciembre. En la práctica, solo podremos evitar el devengo del impuesto en aquellos casos en los que consigamos que vincular el inmueble al ejercicio de una actividad económica real en España, dejando atrás la consideración del activo bajo el régimen "holding".

Recomendaremos siempre a la hora de invertir, en aquellos casos en los que se prefiera formalizar la inversión a través de una sociedad, la posibilidad de hacerlo con una sociedad de nueva creación residente en España. La utilización de un vehículo residente en España nos permitirá evitar impuestos especiales y posibles retenciones por las rentas generadas por la aplicación de los convenios de doble imposición.

1.4 IMPUESTOS SOBRE RENTAS GENERADAS POR BIENES INMUEBLES

1.4.1 INVERSIÓN DIRECTA A TRAVÉS DE UN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE

Un establecimiento permanente se forma cuando hay una serie de recursos humanos y materiales organizados para el desempeño de actividades económicas en un país. Las rentas generadas por bienes inmuebles propiedad de un establecimiento permanente en España están sujetas al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 25%. La base imponible del impuesto la conforma el resultado de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias, deduciendo los gastos de los ingresos percibidos, es decir, los ingresos netos. En cualquier caso, antes de poder cuantificar los impuestos, hemos de revisar qué gastos son deducibles a los efectos del establecimiento permanente además de los intereses, regalías y comisiones pagadas a la matriz en compensación por la asistencia técnica recibida para el desempeño de actividades en España. En la práctica, la mayor parte de los costes de gestión y administración son deducibles junto con la depreciación y amortización del inmueble dentro de los límites establecidos por la norma.

1.4.2 INVERSIÓN DIRECTA SIN UN ESTABLECIMIENTO PERMANENTE

En aquellos casos en los que el inversor no tiene un establecimiento permanente en España, las rentas generadas por bienes inmuebles están sujetas al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 24%, salvo que se trate de residentes en un Estado Miembro de la Unión Europea, donde la tasa impositiva es del 19%. La base imponible del impuesto la conforman los ingresos brutos generados. Es importante destacar que la inversión en bienes inmuebles por lo general genera en sí misma un establecimiento permanente.

1.4.3 INVERSIÓN INDIRECTA A TRAVÉS DE UNA ENTIDAD RESIDENTE EN ESPAÑA

Las rentas generadas por bienes inmuebles están sujetas al Impuesto sobre Sociedades, aplicando una tasa impositiva del 25%. La base imponible del impuesto la conforma el resultado de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias, deduciendo los gastos de los ingresos percibidos, es decir, los ingresos netos.

1.4.4 INVERSIÓN INDIRECTA A TRAVÉS DE UNA ENTIDAD EN ATRIBUCIÓN DE RENTAS

 Las entidades en atribución de rentas son transparentes a efectos fiscales en España, por lo que cualquier ingreso generado por la entidad será atribuido directamente a cada uno de los socios. El régimen fiscal dependerá de la existencia o no de un establecimiento permanente. En cualquier caso, las rentas generadas por bienes inmuebles están sujetas al Impuesto sobre Sociedades, aplicando una tasa impositiva del 25% y atribuyendo directamente a cada socio de forma proporcional a su aportación.

1.5 FISCALIDAD DE LOS DIVIDENDOS PERCIBIDOS DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS

 La distribución de dividendos a socios no residentes está sujeta al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 19%, salvo: i) Que exista una relación recogida en la Directiva Matriz-Filial Unión Europea (por lo general son dividendos enviados de una filial a la matriz en la Unión Europea), en cuyo caso el impuesto estará exento; ii) Que exista un Convenio para Evitar la Doble Imposición relevante a las partes que reduzca el impuesto aplicable, en estos casos se generarán créditos fiscales entre países en aquellos casos en los que haya tributación efectiva por estas rentas.

1.5.1 IMPUESTO DE SUCURSAL

 Las rentas generadas por un establecimiento permanente y que son transferidas al extranjero pueden estar sujetas a un impuesto complementario del 19%. El impuesto no aplica a aquellas rentas generadas en España por una sucursal o establecimiento permanente de una entidad residente en otro Estado Miembro de la Unión Europea, o de cualquier Estado con el cuál España haya suscrito un Convenio de Doble Imposición.

1.6 FISCALIDAD DE LAS GANANCIAS DE CAPITAL SOBRE BIENES INMUEBLES

Las ganancias de capital materializadas por la venta de propiedades inmobiliarias en España están sujetas a impuestos: i) Ganancias de capital materializadas por inversores extranjeros con un establecimiento permanente en España están sujetas al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 25%; ii) Ganancias de capital materializadas por inversores extranjeros sin establecimiento permanente en España están sujetas al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 19%, salvo que el Convenio de Doble Imposición disponga otra cosa. En este último escenario donde el vendedor extranjero no tiene establecimiento permanente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio acordado como parte del pago del impuesto. Esto no aplica a entidades residentes en España, en la práctica es conveniente realizar las inversiones con una entidad residente en España para simplificar la carga fiscal.

1.7 FISCALIDAD DE LAS GANANCIAS DE CAPITAL EN LA VENTA DE ACCIONES DE UNA SOCIEDAD INMOBILIARIA

Las ganancias de capital materializadas por la venta de acciones de una sociedad inmobiliaria española están sujetas al Impuesto sobre la Renta de los No Residentes, aplicando una tasa impositiva del 19%, salvo que el Convenio de Doble Imposición disponga otra cosa.

1.8 VEHÍCULOS ESPECIALES DE INVERSIÓN INMOBILIARIA 

1.8.1 SOCIMI

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) tienen un régimen fiscal especial aplicando una tasa impositiva del 0% sobre los ingresos percibidos siempre y cuando se cumplan con los requisitos establecidos para su actividad y los socios que tengan más de un 5% de participación tengan una tributación efectiva respecto de los dividendos percibidos superior al 10%. En aquellos casos en los que no se cumplan estos requisitos, la SOCIMI tributaría a un 19% sobre los ingresos percibidos. El régimen especial de las SOCIMI's requiere que se distribuyan el 80% de los beneficios generados a partir de la actividad principal de la entidad, el alquiler de bienes inmuebles. También deberá distribuirse el 50% de los beneficios generados por la venta de activos inmobiliarios, y el 100% de los beneficios generados por la venta de participaciones.

1.8.2 FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

Los Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria (FII's y SII's) tributan al 1% sobre los ingresos generados, sin que exista una obligación formal de distribución de beneficios ni dividendos. Los FII's y SII's son vehículos muy eficientes fiscalmente ya que permiten a los inversores diferir el pago de impuestos hasta el momento de la efectiva distribución patrimonial.

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Disclaimer: *Este artículo ha sido preparado por nuestro equipo de profesionales y expertos en inversión inmobiliaria en España en 2018/2019. Cualquier cambio normativo adicional o de mercado posterior no ha sido tomado en consideración. Este artículo es puramente informativo y no puede ser considerado como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexión con este artículo.