La Adquisición de Bienes Inmuebles en España

1.1 REQUISITOS FORMALES

 En España existe el principio de libertad de contratación entre las partes, siempre y cuando el acuerdo entre las partes no contravenga la ley, la moral y el orden público. A priori por lo tanto no sería necesario recoger el acuerdo de compraventa por escrito pero es altamente recomendable, es por ello que recomendamos a nuestros clientes formalizar las operaciones por escrito y ante notario público para tener la mayor seguridad en la operación.

En la práctica las partes normalmente firmarán un contrato preliminar de compraventa con las principales cláusulas de la operación y el compromiso de formalizarlo ante notario público en una fecha posterior. El contrato preliminar de compraventa suele ser reemplazado por un acuerdo de reserva o contrato de arras, donde las partes acuerdan la entrega de una parte del precio por anticipado, las arras, sirviendo de garantía para el vendedor y una penalización económica para el comprador en caso de no formalizarse finalmente la operación ante notario público. En el caso de que el vendedor decida finalmente no vender, el contrato de arras también implicará una penalización económica para el vendedor debiendo este devolver el doble del precio recibido por adelantado.

En definitiva, el contrato de arras se consolida como una formalidad que aporta mayor seguridad a las partes en la realización de la operación. La efectiva transmisión de la propiedad requiere de la existencia de título, el contrato de compraventa, y el modo, la entrega simbólica de las llaves del bien inmueble, normalmente entregadas en la vista ante el notario público.

1.2 REGISTRO

Una vez realizada la compraventa, será imprescindible el registro de la nueva propiedad del bien inmueble en el Registro de la Propiedad. La entrada en el Registro requiere que la compraventa sea formalizada ante notario público cumpliendo con el tracto sucesivo de propiedad, es decir, que sea el último titular que figura en el Registro el que procede a la venta del bien inmueble.

Siempre recomendamos a nuestros clientes la formalización de las operaciones inmobiliarias ante notario público y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad para conseguir la mayor protección y seguridad en la operación. La correcta inscripción de la operación en el Registro ofrece mayores garantías y protección a terceros de buena fe interesados en el inmueble.

En la práctica, muchas veces la parte vendedora no figura en el Registro como propietaria del inmueble y es por ello que es importante restablecer el tracto sucesivo de las operaciones compraventa y únicamente adquirir la propiedad del último legítimo propietario correctamente inscrito en el Registro. La inscripción de la operación en el Registro suele tomar entre 3 y 8 semanas.

1.3 OPERACIONES DE ACTIVOS INMOBILIARIOS

Las operaciones inmobiliarias en España pueden realizarse sobre los propios activos y bienes inmuebles o sobre sociedades mercantiles con bienes inmuebles en su balance. El vendedor es responsable de la no existencia de derechos preferentes sobre la propiedad que puedan provocar un perjuicio a terceros.

En estos casos el comprador podría ser privado de la nueva propiedad adquirida a través de un saneamiento por evicción. También es responsable de la no existencia de vicios ocultos en la propiedad que puedan provocar un perjuicio a terceros. Cualquier defecto que tenga el inmueble debe ser informado y en caso contrario podrá haber un saneamiento por vicios ocultos con la correspondiente indemnización por parte del vendedor al comprador. Los gastos de las operaciones inmobiliarias se reparten entre el vendedor y el comprador; el vendedor paga los gastos notariales que formalizan la transmisión de la propiedad del bien inmueble (alrededor de un 90% de los mismos); el comprador es responsable de los gastos asociados a las copias registrales (en la práctica en torno al 10%). En la práctica, los gastos notariales suelen ser asumidos por la parte compradora, facilitando la negociación y la elección de su notario de confianza.

1.4 DERECHOS DE TERCEROS Y PREFERENTES

Las reclamaciones de terceros sobre bienes inmuebles que busquen reivindicar la propiedad o un derecho sobre los mismos deben ser informadas al vendedor. El vendedor debe ser informado para que pueda formar parte de cualquier controversia o reclamación, de lo contrario no tendrá responsabilidad. La responsabilidad del vendedor surge únicamente cuando existe una sentencia firme que determina que el comprador deberá entregar una parte o la totalidad de la propiedad. El comprador podrá repetir contra el vendedor y reclamar: i) el precio de la propiedad al momento de la ejecución de la reivindicación por parte del tercero de buen derecho (no el precio original de compra); más ii) ingresos generador por la propiedad, en aquellos casos en los que también correspondan al tercero de buen derecho; más iii) costas y honorarios legales derivados de la privación del bien; más iv) gastos asociados a la compraventa original; más v) daños, intereses e inversiones realizadas en el inmueble sujeto a la reivindicación.

Las partes son libres de acordar otro tipo de límites al régimen de responsabilidad pero siempre será responsable el vendedor del reembolso del valor de la propiedad al momento de la reivindicación de la propiedad.

Nuestro equipo analiza al detalle cada operación para evitar tener este tipo de circunstancias que son riesgos potenciales que podemos evitar; nuestro trabajo se basa en conseguir una situación de garantía y seguridad en las inversiones de nuestros clientes.

1.5 VICIOS Y DEFECTOS OCULTOS

La existencia de vicios ocultos en el bien inmueble que impidan el uso del mismo para la finalidad para la cual fue adquirido y cualesquiera otros existentes que hubieran retraído al comprador de la operación en caso de haber conocido su existencia pueden causar responsabilidad en la parte vendedora. No existe responsabilidad para aquellos defectos que sean manifiestos o aparentes, incluso aquellos que no siendo aparentes deberían haber sido conocidos por la parte compradora en aquellos casos en los que sea una experta en la materia (por ejemplo una inmobiliaria). En aquellos casos en los que el vendedor conocía los defectos que causaron la responsabilidad tendrá que indemnizar al comprador por los daños asociados además de devolver el precio pagado en la operación. Por otro lado, si el vendedor no conocía los defectos existentes no tendrá que indemnizar.

Tal y como adelantábamos, las partes podrán modificar los límites al régimen de responsabilidad pero aconsejamos a nuestros clientes a realizar siempre un análisis detallado de la operación. Nuestros servicios de inversión inmobiliaria incluyen la realización de una "due diligence" detallada incluyendo análisis de: titularidad y gravámenes, derechos de terceros y arrendamientos, financiación existente, licencias y planificación urbanística, impuestos, problemas de comunidad, etc.

1.6 OPERACIONES DE SOCIEDADES INMOBILIARIAS

Tal y como comentábamos anteriormente, las operaciones inmobiliarias en España pueden realizarse sobre los propios activos y bienes inmuebles o sobre sociedades mercantiles con bienes inmuebles en su balance. La adquisición de la propiedad de bienes inmuebles por tanto puede realizarse mediante la compra de acciones de una sociedad que tenga bienes inmuebles. Los requisitos formales para la compra de acciones dependen del tipo de sociedad y del tipo de acciones. Las acciones en Sociedades de Responsabilidad Limitada, llamadas participaciones, deben ser transmitidas ante notario público y el cambio de partícipe en la sociedad informado a la sociedad para su registro en el libro de socios.

En cambio, las acciones en Sociedad Anónimas podrían requerir de su transmisión ante notario público si no existen títulos físicos o se trata de acciones al portador, pero si son acciones nominativas representadas con certificados físicos o mediante títulos electrónicos con anotaciones en cuenta no será necesaria per se la transmisión ante notario público.

En cualquier caso, y con independencia del tipo de sociedad o acciones de las que se trate, es recomendable formalizar el acuerdo de transmisión de las acciones o participaciones con la toda la documentación relacionada a los activos propiedad de la sociedad. Las operaciones de sociedades inmobiliarias requieren de una mayor profundidad de análisis y "due diligence" ya que no solo estamos comprando los activos, sino también todo el subyacente de obligaciones y pasivos de la sociedad.

Nuestro equipo de profesionales analiza la sociedad desde un punto de vista mercantil, riesgos laborales, contratos existentes, obligaciones pendientes y la planificación fiscal de las operaciones. Es muy importante analizar la existencia de derechos de terceros en relación con las acciones o participaciones de la sociedad, por ejemplo en las Sociedades de Responsabilidad Limitada el resto de socios tienen derecho de suscripción preferente y podrían poder oponerlo y frustrar la operación.

También es posible que existan restricciones a la transmisión de los títulos de la sociedad en acuerdos de socios o de empresa conjunta; es habitual incluir opciones de compra para proteger a los socios existentes de entradas de terceros incluyendo cláusulas de arrastre (drag-along) y acompañamiento (tag-along).

1.7 SUBASTAS PÚBLICAS 

La adquisición de propiedades inmobiliarias a través de subasta pública se ha popularizado en los últimos años gracias a los cambios normativos y mayores garantías para propietarios en los procesos ejecución y desahucio. Las subastas públicas se realizan ante notario público o a través de un proceso judicial. Las subastas públicas son una herramienta necesaria en la ejecución de deudas en España con activos inmobiliarios como subyacente.

La deuda garantizada tiene el derecho de igualar la oferta por el bien subastado o adquirir la propiedad del mismo por el precio de la subasta si quedase desierta. Es importante señalar que es posible que existan derechos de terceros copropietarios o incluso de arrendatarios. Estos podrían igualar la mejor oferta en la subasta y hacerse con el bien gracias a su derecho de adquisición preferente. La principal desventaja de adquirir bienes inmuebles en una subasta es que suele haber información limitada y es difícil realizar una "due diligence" profunda sobre el activo.

En estos casos es esencial confirmar con el Registro de la Propiedad respecto de posibles derechos existentes de terceros que hayan sido registrados con anterioridad a la subasta pública (por ejemplo un gravamen por hipoteca). La existencia de gravámenes afectará al valor real del bien subastado y condicionará nuestra oferta en la subasta, por lo general la existencia de gravámenes debería repercutir en una reducción del precio pero no siempre es así. Por último, vale la pena destacar que la adquisición de una propiedad inmobiliaria que haya sido gravada por una hipoteca con anterioridad no necesariamente implicará el cambio de titularidad de la deuda. La subrogación de la deuda requiere del consentimiento de la entidad crediticia y en caso de no obtener el consentimiento, el nuevo propietario se convertirá en aval del pago de la hipoteca del deudor y propietario anterior. Es por ello que es necesario contar con un de equipo de profesionales que realice un análisis detallado de la situación del bien inmueble para garantizar el éxito de la operación y la mayor protección a las partes.

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Disclaimer: *Este artículo ha sido preparado por nuestro equipo de profesionales y expertos en inversión inmobiliaria en España en 2018/2019. Cualquier cambio normativo adicional o de mercado posterior no ha sido tomado en consideración. Este artículo es puramente informativo y no puede ser considerado como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexión con este artículo.