Financiación de Operaciones Inmobiliarias en España

Las operaciones inmobiliarias en España suelen estar conectadas con entidades financieras que facilitan la financiación de los proyectos, ya sea para su adquisición, construcción o como mero apalancamiento. La adquisición y la inversión financiera por lo general se suelen articular a través de un préstamo desembolsado íntegramente, sobre todo cuando se trata de bienes inmuebles operativos y en rentabilidad. La deuda será cubierta con las rentas generadas por el inmueble, mientras que el principal de la operación será garantizado a través de una hipoteca sobre el inmueble y a través de una prenda sobre los contratos de arrendamiento que generan ingresos.

Las operaciones de desarrollo inmobiliario en España requieren de financiación de proyectos y se suelen articular con líneas de crédito limitadas que permitan disponer de las cantidades necesarias conforme progresa la construcción del proyecto. Por lo general, el periodo de construcción no suele generar ingresos por lo que los intereses generados durante este tiempo se capitalizan como parte de la deuda. Desde el inicio del proyecto se constituirá una hipoteca sobre el terreno y se extenderá de forma automática sobre cualquier construcción nueva que se realice sobre el mismo. Respecto de la garantía y prenda sobre los contratos de arrendamiento que generan ingresos, estas se irán incluyendo conforme se vayan consiguiendo.

1.1 RIESGOS DE TIPOS DE INTERÉS

 Las inversiones inmobiliarias al tener un alto perfil de apalancamiento pueden tener intereses fijos o variables, por lo general suelen ser intereses variables por lo que esto condicionará enormemente los resultados y la rentabilidad de la operación. Nuestra labor y asesoramiento busca ofrecer a nuestros clientes protección ante las variaciones en los tipos de interés a través de acuerdos de cobertura financiera (por ejemplo a través de derivados "swap" y "cap"). Los acuerdos ISDA, de la "International Swaps and Derivatives Association", son utilizados en España pero también la Asociación Española de Banca (AEB) ha creado sus propios modelos específicos de acuerdos sobre derivados para el mercado español conocidos como Contratos Marco de Operaciones Financieras (CMOF's). En España los CMOF's cumplen con la función habitual de los acuerdos ISDA, más habituales en el mercado internacional. Cada CMOF suscrito con la entidad financiera debe ser complementado con condiciones especiales y relevante al tipo de derivado y operación. En aquellas ocasiones en las que la institución financiera aporta la financiación y los derivados, es habitual encontrar que los contratos de cobertura están garantizados "pari passu", es decir, al mismo nivel y derecho de pago, con la financiación subyacente o a través de una hipoteca de segundo rango sobre la propiedad.

1.2 HIPOTECAS COMO GARANTÍA 

La garantía de bienes inmuebles se puede constituir sobre el terreno, la construcción y sus anejos. También es posible establecer garantías sobre la nuda propiedad, el derecho a construir, el derecho de uso y las concesiones administrativas que pudieran existir. A la hora de extender una garantía sobre varias propiedades, o sobre una única que hay sido dividida horizontalmente, las partes deberán determinar cuál es el límite de responsabilidad máximo garantizado por cada propiedad independiente. La responsabilidad garantizada por un bien inmueble normalmente está dividida en varios conceptos: pago del principal, intereses ordinarios, intereses de demora, ejecución de la garantía y otros gastos. Una hipoteca no podrá garantizar más de 5 años de intereses en España. El importe asignado y en garantía para cada concepto está limitado y la propiedad solo es responsable por el máximo de la responsabilidad garantizada determinada en la escritura de la hipoteca.

Cualquier cantidad pendiente de pago por el deudor que exceda dicha cantidad máxima garantizada deberá ser reclamada por separado por el acreedor como una deuda no garantizada, pudiendo existir otro tipo de garantías más allá de la hipoteca en las relaciones entre el deudor y el acreedor. La constitución de una hipoteca requiere que las partes estimen el valor del inmueble, valor que servirá como referencia para la tasación de una posible futura subasta en el caso de la ejecución de la hipoteca. El valor establecido debe corresponderse con el valor de mercado al momento de la escrituración de la hipoteca, no sería necesario actualizarlo de nuevo (hay que considerar que cualquier cambio realizado en documentos notariales puede generar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la totalidad del valor de la hipoteca, con independencia de que ya se hubiera pagado el Impuesto en su constitución). También vale la pena destacar que el valor del inmueble a precio de mercado tiene una segunda finalidad; establecer el importe máximo de la financiación. En España para poder disponer de un préstamo inmobiliario, el importe concedido no suele exceder en un 80% del valor total de mercado del bien inmueble, es difícil conseguir un apalancamiento superior de la operación sin garantías adicionales.

1.3 OTROS ACUERDOS DE GARANTÍA

Además de una hipoteca, el paquete habitual de garantías en una operación inmobiliaria financiada incluye:

i) Prenda de las acciones de la entidad, que incluso podrían tener derecho a participar en las votaciones de la compañía;

ii) Prenda de las cuentas bancarias de la sociedad, que incluso podrían tener derecho a bloquear el balance disponible y restringir las disposiciones del efectivo disponible (de esta forma en caso la entidad financiera podría ejecutar la prenda y tomar posesión efectivo del disponible en cuenta);

iii) Prenda de los derechos de crédito que pudieran surgir de los contratos relacionados con el inmueble, pudiendo ser de varios tipos dependiendo del tipo de operación (contrato de compraventa, contrato de construcción, contrato de arrendamiento, contratos de gestión y operación, contratos de financiación, etc.), y en el caso de ejecutarse la prenda, el beneficiario de la prenda notificará a las contrapartes de cada contrato para que procedan a realizar los pagos directamente.

En lo relativo a las pólizas de seguros sobre la propiedad, hay tres vías principales para establecer una garantía, pudiendo elegirlas de forma simultánea: i) la hipoteca puede hacerse extensible automáticamente a pagos realizados por la aseguradora en casos de pérdida y destrucción total o parcial del bien inmueble; ii) la entidad financiera podrá ser incorporada como beneficiario adicional del seguro en caso de siniestro; iii) otorgar una prenda sobre los derechos de crédito que pudieran surgir de la póliza de seguro. En operaciones con entidades financieras españolas, a diferencia de entidades extranjeras, no suele haber acuerdos de mantenimiento y ciertos convenios de responsabilidad para los gestores de los inmuebles aunque es recomendable hacerlo tal y como es de rigor en operaciones internacionales. También es recomendable suscribir acuerdos de subordinación con las entidades que proporcionen fondos propios y financiación a accionistas de la sociedad inmobiliaria.

1.4 FISCALIDAD DE LA CONSTITUCIÓN DE GARANTÍAS

La ejecución de garantías hipotecarias en documento notarial devengan el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aplicando una tasa impositiva entre el 0.5 - 1.5% en función de la región donde esté ubicado el inmueble. El impuesto se calcula considerando el límite de la responsabilidad garantizada por la hipoteca (principal, intereses, intereses de demora, ejecución hipotecaria y otros gastos). La prenda de acciones no está sujeta al impuesto pero es posible que conlleve ciertos gastos administrativos y de notaría al ser realizada en un documento público y notarial. La prenda de derechos de crédito y bienes muebles también debe ser constituida en documento público, conllevando también los gastos de notario que correspondan. En los casos de prenda y derechos sobre bienes muebles, estos deben inscribirse en el Registro de Bienes Muebles y pagar los gastos correspondientes a la notaría, el Registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Respecto de la prenda sobre derechos de crédito, esta también puede ser inscrita en el Registro siempre y cuando no haya privación de la posesión sobre los activos (en estos casos también se aplicarían los costes mencionados anteriormente pero ofrece mayor garantía y seguridad ante terceros el hecho de tener la inscripción).

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Disclaimer: *Este artículo ha sido preparado por nuestro equipo de profesionales y expertos en inversión inmobiliaria en España en 2018/2019. Cualquier cambio normativo adicional o de mercado posterior no ha sido tomado en consideración. Este artículo es puramente informativo y no puede ser considerado como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexión con este artículo.