¿Cuáles son las distintas estrategias de inversión en Real Estate? Core, Core Plus, Value Add y Opportunistic 

La inversión inmobiliaria puede ser muy interesante para ofrecer alternativas de inversión a todo tipo de inversores, desde inversores institucionales hasta pequeños empresarios, pero es importante conocer las distintas tipologías de inversión inmobiliaria para establecer la estrategia adecuada para cada una de ellas. Core, Core Plus, Value Add y Opportunistic son términos anglosajones comúnmente utilizados en el sector Real Estate para definir el perfil de riesgo y los beneficios esperados de una oportunidad de inversión inmobiliaria, siendo la tipología de inversión Core la más conservadora y la Opportunistic la más agresiva. La categorización de la inversión en Real Estate dependerá principalmente de los atributos físicos y la ubicación del inmueble, pero también jugará un papel importante el nivel de apalancamiento utilizado para llevar a cabo la inversión.

Los atributos y características físicas del inmueble no se limitan a la propia ubicación y a las calidades de la construcción o los acabados, también consideran la situación jurídica del inmueble, con sus respectivos contratos de arrendamiento y la calidad crediticia de los inquilinos. El apalancamiento utilizado merece una consideración, cuanto menos de igual importancia, ya que esto determinará el nivel de riesgo inherente a la oportunidad de inversión inmobiliaria. Por ejemplo, un inversor conservador podría considerar interesante una inversión en Real Estate sobre una propiedad con inquilinos de alta calidad y contratos a largo plazo, sin embargo puede perder atractivo para su perfil de inversión en función del apalancamiento utilizado por generar una mayor exposición al riesgo.

Esto es lo que los inversores deben conocer de cada uno de estos términos:

Inversiones Core en Real Estate

Core es sinónimo de flujo de caja. Los inversores Core en Real Estate son de un perfil de inversión más conservador y que buscan inmuebles consolidados con un flujo de caja estable para minimizar su riesgo. Las inversiones Core suelen requerir una gestión más pasiva y típicamente se plantean como una alternativa a la renta fija. Las oportunidades de inversión Core por lo general incluyen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta calidad crediticia y suelen estar ubicadas en zonas prime de las principales ciudades. Estos inmuebles generan de forma consistente un flujo de caja estable para los inversores y la valoración de los activos Core suele comportarse mejor dentro de los cambios de ciclo por su mayor estabilidad. En mercados consolidados, un inversor Core buscará un retorno anualizado entre un 3% - 5%, pudiendo llegar a alcanzar entre un 7% y 10% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento inferior al 40% sobre el total de la inversión. La mayor parte del retorno esperado se generará a partir del propio flujo de caja del inmueble, quedando la revalorización del activo en segundo plano.

A la hora de determinar el perfil de inversión, es igual de importante considerar tanto las características físicas del inmueble como la estructura de capital. Una inversión inmobiliaria que podríamos entender como Core por el activo en sí puede dejar de serlo si apalancamos la operación en un 80%. El apalancamiento aumenta el retorno sobre la inversión y afecta a las valoraciones sobre el inmueble. La inversión en Real Estate es cíclica por lo que un cambio en la valoración de los activos durante un periodo de recesión puede incumplir los términos de la financiación obtenida, generando impagos y el correspondiente concurso.

Inversiones Core Plus en Real Estate

Core Plus podría definirse como una combinación de crecimiento y flujos de caja. Los inversores Core Plus en Real Estate son de un perfil de inversión con una aversión al riesgo moderada. La inversión inmobiliaria Core Plus por lo general busca incrementar la capacidad del inmueble de generar flujos de caja a partir de pequeñas mejoras sobre la propiedad, optimización de procesos y mayor eficiencia en la gestión o a través de una mejora de la calidad de los inquilinos. Son activos similares a los Core pero la previsión del flujo de caja generado por los activos Core Plus es menos predecible y requiere de las participación directa del inversor o grupo gestor. Un ejemplo de inversión Core Plus puede ser un edificio de apartamentos con buena ocupación pero con necesidad de ciertas reparaciones y mejoras. El inmueble en sí genera flujos de caja pero parte de estos deben ser revertidos sobre la propiedad para acometer las reparaciones y mejoras necesarias para mantener el crecimiento en los alquileres y revalorizar la propiedad. En mercados consolidados, un inversor Core Plus buscará un retorno anualizado entre un 5% - 7%, pudiendo llegar a alcanzar entre un 9% y 13% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento entre el 40% y el 60% sobre el total de la inversión.

Inversiones Value Add en Real Estate

Value Add es sinónimo de crecimiento asociado a un perfil de inversión con una aversión al riesgo moderada y baja, por lo tanto se trata de inversores en Real Estate que están dispuestos a asumir algo más de riesgo a cambio de retornos más interesantes. La inversión inmobiliaria Value Add suele ser sobre activos que no generan flujos de caja al momento de su adquisición pero que tienen un potencial que puede generar un retorno muy superior una vez materializado el valor añadido al inmueble. Estos activos suelen tener problemas de gestión, mantenimiento e incluso legales con ocupación de terceros e inquilinos impagados, por lo que además de la inversión necesaria para la adquisición del activo será necesario destinar recursos a la resolución de los problemas existentes y muy probablemente a la reforma del inmueble con partidas de CAPEX. Las inversiones Value Add requieren de un equipo especializado en Real Estate con experiencia en la gestión y explotación del tipo de activo en cuestión. Por lo general, en mercados consolidados, un inversor Value Add buscará un retorno anualizado entre un 7% - 10%, pudiendo llegar a alcanzar entre un 13% y 18% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento entre el 60% y el 75% sobre el total de la inversión.

Inversiones Opportunistic en Real Estate

Opportunistic es la estrategia de inversión en Real Estate más arriesgada. Los proyectos de inversión inmobiliaria considerados Opportunistic son los más complicados y normalmente implican la ausencia de retornos durante los primeros años de la inversión. Al igual que las inversiones Value Add, la explotación de los activos suele tardar más tiempo y resulta esencial la gestión profesional de la inversión. La promoción inmobiliaria o la adquisición de inmuebles vacíos para su reconversión son algunos ejemplos de inversiones consideradas como Opportunistic. Los inmuebles no generan flujos de caja pero tienen el potencial de ser muy superiores una vez se ha materializado el valor añadido. Por lo general, en mercados consolidados, un inversor Value Add buscará un retorno anualizado entre un 11% - 15%, pudiendo llegar a alcanzar un 20% en mercados emergentes, con un componente de apalancamiento superior al 70% sobre el total de la inversión. Para nuevos desarrollos y promociones inmobiliarias no suele ser común conseguir una financiación superior al 50% pero las expectativas de retorno pueden exceder el 20% anual.

Es importante para los inversores conocer las diferencias de cada estrategia de inversión por el riesgo real de la oportunidad puede ser muy distinto del anunciado en los folletos informativos. Un inversor conservador enfocado en la generación de flujos de caja debe centrarse en inmuebles prime con bajos niveles de apalancamiento a través de estrategias Core y Core Plus. Para aquellos inversores más atrevidos, menos aversos al riesgo y con facilidad para establecer horizontes a medio y largo plazo pueden ser muy interesantes las estrategias de inversión Value Add y Opportunistic. El apalancamiento es uno de los principales factores que pueden incrementar o reducir el riesgo financiero de la inversión. Hoy es posible establecer estrategias de inversión a través de un Private Equity especializado en Real Estate, adaptarlas a cada perfil de inversión que cumplan con su preferencia de riesgo y retorno es esencial para garantizar el mejor resultado.

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