¿Cómo mejorar la rentabilidad en un entorno de bajos rendimientos? Grandes inversiones inmobiliarias a través de estrategias Value Add

Es de sentido común pensar que a la hora reconvertir o reparar algo su valor se incrementa. En lo que respecta a la inversión inmobiliaria esto se conoce como Value Add. En el mundo de los negocios, el valor añadido se refiere a la diferenciación que una empresa puede aportar a sus productos y servicios excediendo las expectativas de los clientes. Esta diferenciación es lo que permite conseguir una propuesta de valor que permite a la empresa destacar y aumentar los beneficios.

En Real Estate una estrategia Value Add va más allá de la diferenciación como propuesta de valor sino que tiene que trascender hacia un bien inmueble en su dimensión física y operativa. Son los gestores del Private Equity los que eligen destinar recursos para mejorar por un lado la propiedad a través de CAPEX, y por otro lado la operativa que genera flujos de caja constantes y que conjuntamente incrementarán la valoración del activo. Para tener éxito en estrategias Value Add y Opportunistic resulta esencial contar con un equipo de gestores profesionales con experiencia en las características físicas del inmueble según su tipología de activo, el posible posicionamiento competitivo dentro del mercado, la capacidad de generar flujos de caja y los efectos que tendrá sobre la inversión la reforma correspondiente.

Para los inversores en Real Estate es importante conocer las distintas estrategias de inversión inmobiliaria (Core, Core Plus, Value Add y Opportunistic) para entender en detalle los posibles riesgos y el retorno que se puede esperar de una inversión, especialmente cuando hablamos de oportunidades de inversión inmobiliaria de mayor riesgo como Value Add y Opportunistic.

Inversiones Inmobiliarias Value Add

Las inversiones Value Add suelen realizarse sobre activos que tienen problemas operativos y que requieren reformas y mejoras. La idea es simple - encontramos oportunidades inmobiliarias que tengan recorrido para optimizar la gestión, mejorar la conservación de la propiedad, ofrecer servicios de valor añadido y comercializar de forma efectiva el producto; todo ello con el objetivo de mejorar el retorno actual y conseguir revalorizar el activo. Se trata de una estrategia mixta que busca consolidar flujos de caja con revalorización del activo pero que requiere de una participación activa y nuevas inversiones para conseguirlo. Las mejoras realizadas atraerán a nuevos inquilinos de calidad crediticia superior y se consolidarán los clientes actuales con incrementos en rentas.

¿Cómo encontramos oportunidades de inversión Value Add de calidad?

Buscamos y valoramos inmuebles con valor en bruto, bien por falta de reforma y mantenimiento, o bien por ineficiencias en la gestión. También surgen oportunidades a partir de la estructura deficiente de las operaciones y donde la financiación se ha convertido en una carga más que en una ayuda para los propietarios. Además, tenemos una red de colaboradores que constantemente nos ofrecen oportunidades para nuestro estudio. Una vez hemos identificado la oportunidad establecemos un plan de negocio específico para el inmueble para maximizar su valor y establecemos las condiciones para optimizar al máximo la adquisición del activo en función del coste, el riesgo y el tiempo estimado para llevarlo a cabo. La implementación y ejecución del plan de negocio es lo que nos diferencia, contamos con un gran equipo de profesionales expertos en Real Estate para rentabilizar activos inmobiliarios.

Nuestras estimaciones consideran variables distintas en función del tipo de activo y establecemos modelos financieros e hipótesis a partir de nuestra experiencia en Real Estate. Para los inversores lo más importante es saber cuál es la renta actual del mercado y conseguir detectar desviaciones en las rentas generadas por el activo. La reforma del inmueble y la actualización de las rentas con una gestión eficiente garantizan que el plan de negocio tendrá mayores posibilidades de éxito. Una vez detectamos esa oportunidad y adquirimos el activo comprobamos nuestras hipótesis en fases para obtener datos sobre el desempeño antes de realizar la totalidad de la inversión. También es importante para los inversores la actualización del retorno sobre la inversión o CAP Rate. Nuestro objetivo es compensar las posibles fluctuaciones del mercado en las valoraciones de los inmuebles para ajustar positivamente el CAP Rate al final del periodo de inversión con respecto a la inicial. Nuestra labor como asset managers se centra en la optimización de las inversiones y utilizamos a gestores profesionales para llevar a cabo la explotación de cada activo según su especialidad, mercado y trayectoria.
Contamos además con una ventaja competitiva importante a la hora de disponer capital. Las necesidades de financiación cambian a menudo en el curso de un proyecto de inversión por lo que disponer de distintas fuentes de financiación añade valor aportando capacidad de reacción y facilitando ajustes estratégicos para cumplir con el plan de negocio en la mejor forma posible.

En resumen, nuestra experiencia y exposición al mercado nos permite detectar oportunidades y desajustes en la valoración de inmuebles para realizar inversiones en Real Estate con retornos superiores. En función del perfil de inversión y riesgo recomendaremos un tipo de estrategia de inversión u otra. Además de las estrategias de inversión Value Add, tenemos las Core, Core Plus y Opportunistic. Core y Core Plus son más conservadoras mientras que Opportunistic conlleva más riesgo.

Inversiones Inmobiliarias Core y Core-Plus

Las inversiones inmobiliarias Core y Core Plus tienen todas las características de estabilidad: una ubicación privilegiada con propiedades bien mantenidas dentro de los principales mercados inmobiliarios y con inquilinos de alta calidad crediticia en contratos a largo plazo. Ofrecen un flujo constante de ingresos y menor riesgo de caídas en la valoración del activo, pero no cuentan con potencial de crecimiento y el rendimiento suele ser bajo. Las perspectivas de crecimiento aumentan con la financiación de reformas y la prestación de servicios adicionales por lo que no hay una asunción demasiado positiva en cuanto al aumento del valor de la propiedad.

Inversiones Inmobiliarias Opportunistic

Al otro lado del espectro de la inversión inmobiliaria se encuentra la estrategia más agresiva incluso que el Value Add, el Opportunistic. Normalmente son edificios completos que requieren una gran inversión adicional a modo de CAPEX para su rehabilitación o bien se trata de terrenos en bruto para construir. Los costes iniciales son altos y las perspectivas de retorno están en el aire, son inmuebles que no generan flujos de caja por sí mismos.

La nueva construcción, en última instancia, podría entregar una propiedad central y atraer a inquilinos de alto perfil. Sin embargo, para llegar allí se necesitan años de desarrollo intensivo de mano de obra y administración y un riesgo de mercado considerable antes de que se cobre el primer cheque del alquiler. Dadas estas características de riesgo, tenemos un umbral muy alto que cumplir antes de considerar este tipo de oportunidades de inversión.

En Regional Vista somos asset managers expertos en Real Estate y nos sentimos muy cómodos dentro del espectro de posibilidades de inversión dentro de las tipologías de activos en las que invertimos. Contamos con la disciplina de inversión y la experiencia para identificar oportunidades en todos los niveles de desarrollo y que ayudan a crear una cartera diversificada con fuertes rendimientos ajustados al riesgo.

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