Derechos de Terceros sobre Bienes Inmuebles en España

1.1 HIPOTECAS Y GRAVÁMENES

Las hipotecas son el gravamen más habitual en inscripción de garantías aportadas por bienes inmuebles. En España una hipoteca debe realizarse mediante escritura pública y ante notario público para su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad. Únicamente aquellos acreedores que figuren en el registro de la inscripción de la hipoteca en el Registro podrán ejecutar la hipoteca ante la falta de pago del deudor.

Los distintos tipos de posibles reclamaciones de derechos sobre la propiedad subyacente dan lugar a distintos tipos de hipotecas reguladas en la Ley Hipotecaria española:

i) Hipoteca Ordinaria, creada para garantizar una deuda por un importe concreto (por ejemplo por un préstamo).

ii) Hipoteca de Máximo, creada para garantizar una deuda por límite de crédito, en este tipo de hipotecas en muchas ocasiones no se sabe el importe total que efectivamente dispondrá el deudor y la hipoteca busca garantizar el pago dentro de los límites establecidos en línea de crédito.

iii) Hipoteca Flotante, creada para garantizar un conjunto de deudas, existentes o futuras, que pueden cambiar en el tipo y no están siempre definidas.

iv) Hipoteca Cambiaria, creada para garantizar valores al portador o transferibles mediante títulos ejecutivos.

v) Hipoteca Inversa, creada para ofrecer una garantía a un préstamo a perpetuidad, la hipoteca se ejecuta con el fallecimiento del deudor (es una modalidad pensada para personas de avanzada edad o con discapacidad).

1.2 CARGAS, ASIGNACIONES E IMPUESTOS 

El desarrollo inmobiliario de terrenos en el marco del plan urbanístico de las autoridades competentes implica la obligación de contribuir a la dotación de infraestructuras como parte del mismo (calles, desagües, suministros, dotacional, parques y jardines, etc.). Nos encontramos con una carga importante en términos financieros y de superficie, ya que una parte importante de los metros disponibles será asumida como parte del plan urbanístico por estos elementos y es una carga que deberá considerar cualquier desarrollo inmobiliario. También hay otras cargas e impuestos a considerar en el desarrollo inmobiliario:

i) Impuestos asociados a la propiedad de bienes inmuebles (IBI - Impuesto de Bienes Inmuebles, AJD - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

ii) Impuestos asociados a la transmisión de bienes inmuebles (ITPO - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ISD - Impuesto de Sucesiones y Donaciones).

iii) Gastos por los servicios de la comunidad y el condominio al que pertenece el bien inmueble (si aplica).

1.3 SERVIDUMBRES

 Los bienes inmuebles pueden ser gravados en favor de propiedades vecinas o de terceros independientes estableciendo derechos a favor de estos sobre la disposición y el uso de los mismos. Algunas de las servidumbres más habituales son las paso, uso, límites a la construcción entre otras. Las servidumbres son inscribibles en el Registro de la Propiedad y es recomendable para facilitar su oposición ante terceros. En el caso de estar interesado en la adquisición de un inmueble en España es importante revisar que no esté limitado en su uso y disfrute por una servidumbre. Las servidumbres en cualquier caso pueden ser modificadas con la correspondiente autorización o acuerdo con su beneficiario.

1.4 DERECHOS PREFERENTES

 Las autoridades españolas tienen un derecho preferente respecto de propiedades de valor significativo por su carácter histórico, arquitectónico incluso medio ambiental, los derechos preferentes sobre bienes inmuebles están regulados en el Código Civil Español. Vale la pena destacar, tal y como mencionamos anteriormente, que los copropietarios de un bien inmueble cuentan siempre con el derecho de adquisición preferente en la venta de su parte del bien o sociedad. En lo relativo a terrenos rústicos, los propietarios de las tierras colindantes tienen derecho de adquisición preferente respecto de fincas con menos de 1 hectárea de extensión. En el contexto urbano podemos encontrar también derechos de adquisición preferente en los contratos de alquiler, los arrendatarios cuentan con un derecho de adquisición preferente respecto de la propiedad que alquilan (es posible renunciar de forma explícita a este derecho en el contrato de arrendamiento sin que sea necesaria su inscripción en el Registro).

Por último, es importante destacar que un propietario de un bien inmueble puede ofrecer un derecho de adquisición preferente a cualquiera. La oposición a terceros únicamente tiene plenos efectos cuando se inscribe el derecho en el Registro de la Propiedad.

1.5 OPCIÓN DE COMPRA 

Una opción de compra es un acuerdo a través del cual el propietario del bien inmueble ofrece a un tercero la posibilidad de adquirir la propiedad en un plazo determinado y por un precio pactado a cambio de una prima. La prima en ocasiones puede formar parte del precio pactado por la adquisición dependiendo del acuerdo entre las partes, pero en caso de no ejecutar el derecho en los términos pactados, el tercero perderá la prima y la posibilidad de exigir la venta del inmueble a su propietario.

Como comentamos anteriormente, cualquier derecho creado sobre la propiedad debe ser inscrito en el Registro para poder ser oponible a terceros, de lo contrario únicamente podrá ser oponible entre las partes. La inscripción de la opción de compra requiere del cumplimiento de una serie de requisitos formales:

i) Acuerdo expreso de las partes para su creación y registro.

ii) Precio pactado para la ejecución de la opción.

iii) Fecha límite para el ejercicio de la opción (con un máximo de 4 años para poder ser inscritas en el Registro - entre las partes se podrá prever un plazo superior).

Las opciones de compra pueden ser acordadas a raíz de un contrato de arrendamiento y constituyen una fórmula muy interesante para empresas que buscan tener la posibilidad de consolidar su lugar de negocio en caso de tener éxito el negocio. También es posible que parte de la renta pagada sea destinada a la aplicación del precio de la opción de compra, las partes pueden pactar con amplia creatividad una fórmula para establecer este tipo de derechos.

En cualquier caso, siempre hay que insistir a nuestros clientes sobre la necesidad de conseguir la inscripción para tener mayor protección aunque tenga costes aparejados.

1.6 OTROS DERECHOS

 Otros derechos de terceros en relación con la propiedad de bienes inmuebles son: i) Derecho de uso, ofrece a su beneficiario todo lo necesario para cubrir sus necesidades y las de su familia a partir de las rentas generadas por el inmueble; ii) Derecho de habitación, ofrece a su beneficiario el derecho de ocupar la propiedad de otro pudiendo habitarla y disponer de ella junto con su familia. Estos derechos surgen por acuerdo expreso entre las partes y están regulados en el Código Civil Español. Son derechos personales e inalienables por lo que no pueden ser arrendados ni transferidos a terceros.

*****

Regional Vista, Invest for Real® | Private Equity Real Estate Investments

Etiquetas: #realestate #inmobiliario #investinspain #derechosreales #hipoteca #inmuebles  #estrategiasdeinversion #inversioninmobiliaria #invertireninmuebles #privateequity #regionalvista #investforreal

Disclaimer: *Este artículo ha sido preparado por nuestro equipo de profesionales y expertos en inversión inmobiliaria en España en 2018/2019. Cualquier cambio normativo adicional o de mercado posterior no ha sido tomado en consideración. Este artículo es puramente informativo y no puede ser considerado como sustituto del asesoramiento correspondiente al caso concreto. La empresa no asume responsabilidad en conexión con este artículo.