SOCIMIS: Cómo identificar aquellas oportunidades de inversión inmobiliaria que no son tan prometedoras

Invertir conlleva riesgos y capacidad de soportar las subidas y bajadas del mercado. Más allá de valorar el momento de entrada a una inversión y el ciclo económico, algo que sin duda es extremadamente importante para favorecer retornos positivos, entendemos que hay riesgos ocultos que debemos evitar a toda cosa. Hay muchos inversores todavía reticentes a la inversión profesionalizada, si bien han habido varios casos de gestión desleal y falta de transparencia, pero estamos convencidos de que un equipo profesional aporta un valor diferenciador a la hora de plantearnos una inversión. En el caso de Real Estate existen muchas variables y vicios ocultos que pueden afectar significativamente los retornos, e incluso hacernos perder dinero.

El éxito a largo plazo conlleva ganar desde el primer día, con un equipo profesional que busque siempre el beneficio mutuo a través de la coinversión en las distintas oportunidades. Cada inversión tiene su riesgo y esto no significa que haya una garantía total de éxito, pero sí incrementa las posibilidades de generar un resultado positivo. La realidad es que la capacidad de distinguir entre una buena y una mala oportunidad no es ciencia ficción si sabes lo que estás buscando en una inversión en Real Estate. La realización de una investigación y estudio de mercado es esencial para ir dando pasos en la buena dirección. En muchas ocasiones un pequeño análisis es todo lo que hace falta. Analizaremos un caso concreto de Estados Unidos donde un gestor de un REIT (vehículo equivalente a una SOCIMI en España) nos permite sacar conclusiones de cara a identificar aquellas oportunidades de inversión inmobiliaria que no son tan prometedoras.

 
Equipo Gestor con un Track Record Cuestionable

En este caso en concreto nos encontramos con un gestor de un REIT especializado en una tipología de activo, los aparcamientos de vehículos https://theparkingreit.com/ con MVP REIT, sobre los cuáles se carecía de experiencia previa. Además, el equipo gestor había gestionado otros dos REIT con anterioridad con una pérdida importante durante su gestión. A continuación os dejamos los gráficos de ambos REIT, no han sido capaces de restablecer la cotización del activo a pesar de haber vivido unos de los periodos de mayor expansión económica de la historia reciente en Estados Unidos.

Propuesta de Fees y Honorarios sin Transparencia

Es de sentido común entender que la gestión conlleva el pago de unos fees y honorarios justos, de forma transparente y adecuados al valor añadido que proporcionan a los inversores. Como es lógico, los inversores quieren pagar los menores fees posibles para incrementar el rendimiento sobre sus inversiones. Sin embargo, la falta transparencia que se puede ver en el folleto de este REIT es una señal de que es posible que haya costes ocultos que serán aplicados al inversor de otra forma. En este caso vemos claramente que hay notas a pie de página que indican que habrán sobrecostes y comisiones transaccionales aplicables a los inversores de forma indirecta:

A pesar de que la información mostrada sea válida y legal, la elaboración de los folletos y material informativo de este REIT es engañosa y puede fácilmente inducir a confusión a cualquier inversor. La información debe estar claramente desglosada y ser transparente para los inversores. Son inversiones importantes y a largo plazo, cuentas claras, amistades largas. Por último, simplemente como nota aclarativa, el ejemplo mostrado es equivalente a cualquier SOCIMI o REIT que pudiera ofrecerse en el mercado alternativo bursátil. Cada inversor es responsable de valorar este tipo de inversiones y comprobar la transparencia de la sociedad en cuestión.

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