El Club de Inversión Inmobiliaria: Pro's y Contras

La organización y promoción de oportunidades a través de grupos o clubs de inversión inmobiliaria es una práctica bastante establecida en el mercado inmobiliario global, y es muy popular entre inversores privados, family offices y gestores de activos.

Este tipo de oportunidades sindicadas consisten básicamente en agrupar capital de varios inversores con preferencias de inversión y perfiles de riesgo similares para la compra de un inmueble con un plan de negocio determinado para desarrollar el activo y obtener la rentabilidad esperada. Siempre que se realice de forma adecuada y exista un equipo gestor profesional, este tipo de operaciones ofrecen grandes beneficios a sus partícipes:

• Permite a inversores participar en oportunidades rentables a las que posiblemente no puedan tener acceso, bien por falta de capital, o bien por falta de experiencia y dedicación.
• Ofrece a los inversores participantes la posibilidad de controlar los términos y la estructura de la operación de acuerdo con sus preferencias.
• Elimina costes y la falta de control que existe en las inversiones a través de fondos.
• Permite crear relaciones con colaboradores y partners con experiencia y contactos en ciertas tipologías de activos.
• Reduce el riesgo global de la operación al asumir solo una parte de esta.

Hay muchos más beneficios que podríamos listar, es por ello que en los últimos 10 años las oportunidades de inversión sindicada a través de grupos o clubs de inversión se ha popularizado tanto, llegando incluso a ver financiación intermedia o "mezzanine" participando en este tipo de oportunidades. Las oficinas de familia o "family offices" son especialmente activas en este tipo de clubs de inversión inmobiliaria. En mi experiencia muchas de ellas prefieren invertir de esta forma ya que reducen su riesgo de exposición, crean relaciones duraderas con expertos del sector y mantienen inversiones atractivas a largo plazo.

Sin embargo, no todo es oro lo que reluce y es muy importante tomar en cuenta la estructura de la operación y los participantes en la misma. En primer lugar, es muy importante tener intereses alineados, no solo con el resto de inversores, sino también con el equipo gestor. En nuestro caso, Regional Vista participa en todas las oportunidades inmobiliarias que ofrece a sus inversores. Nos sentimos cómodos con el activo elegido, hemos realizado el análisis y estamos listos para arriesgar de forma conjunta con nuestros inversores para obtener la rentabilidad esperada. Una vez que has podido identificar un equipo gestor con experiencia y que transmite confianza también resulta esencial encontrar inversores con los mismos objetivos, perfil de riesgo y plazos de inversión. Cuando los intereses no están alineados es probable que haya muchos problemas en la gestión de la inversión y en las relaciones entre sus partícipes. En cualquier negocio o inversión es inevitable que puedan surgir diferencias, entre menos diferencias haya desde un principio mejor para todos.

En resumen, puede darse el caso que haya inversores que quieran vender y otros mantener la inversión, las variables son infinitas cuando el dinero está en juego. Es por ello que hay que estructurar la operación de forma clara y con un plan de contingencia robusto que permita atajar cualquier imprevisto y permitir ofrecer una solución flexible a cada situación. Por ejemplo, el plan de contingencia debería permitir ofrecer ventanas de salida para inversores minoritarios que decidan salir de la operación, o bien permitir a los inversores tomar el control del activo en caso de que el gestor no cumpla con los objetivos establecidos en el plan de negocio. Contar con un equipo gestor con experiencia y capital comprometido es la clave para prever la estructura adecuada para la operación y permitir la entrada a los inversores adecuados.

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