Durante los últimos 20 años, los bienes raíces en muchos mercados inmobiliarios han superado en rentabilidad a otro tipo de activos de inversión como las acciones o los bonos. acciones como a los bonos. Tal y como hemos visto en otros artículos, es probable que esta tendencia continúe - en mayor o menor medida dependiendo del mercado - pero también creemos que es importante establecer un marco apropiado a las expectativas de rendimientos esperados para construir una cartera inmobiliaria.
En conversaciones diarias con inversores y colaboradores vemos diferentes expectativas de rendimientos - a veces muy distintas de las reales de mercado dependiendo de cada perfil de inversión. ¿Que percepción tienen los inversores acerca de esta clase de activos? ¿Qué rendimientos deben esperar para cada tipo de estrategia y tipología de inversión? Y realmente ¿cuál es su preferencia respecto a otra clase de activos?
3 Preguntas que Hacerse como Inversor Antes de Construir una Cartera Inmobiliaria
En mi opinión, la inversión inmobiliaria continúa mostrando gran potencial de ofrecer atractivos rendimientos a largo plazo. Sin embargo, también considero que cada vez será más difícil cumplir con las expectativas basadas en rendimientos pasados - cada vez más hay una contracción mayor de rentabilidades (¿qué podemos esperar después de años de capital tan barato y sin subidas de tipos a la vista?).
La creación de una cartera inmobiliaria
Como inversores inmobiliarios en pocas ocasiones pensamos en crear una cartera - es algo más habitual de productos puramente financieros y fondos de inversión. Sin embargo, aplicando los mismos conceptos de diversificación, una cartera inmobiliaria bien distribuida puede permitir sortear mejor escenarios económicos complejos. ¿Cómo debe pensar un inversor en la construcción de una "buena" cartera inmobiliaria? Y, ¿qué significa exactamente "buena" en el contexto de un ciclo económico que, si aún no tiene un sabor amargo, puede fácilmente tornarse en agridulce. En este artículo busco establecer un marco sencillo que en mi opinión permite ayudar a los inversores a construir una cartera inmobiliaria eficaz en un mercado de valores volátil y donde cada vez hay menos activos refugio.
Tres preguntas que debe hacerse un inversor antes de crear una cartera inmobiliaria:
1. ¿Qué nivel de rentabilidad debo esperar de una cartera inmobiliaria bien equilibrada?
Sin una respuesta a esta pregunta, los inversores asumen tres riesgos principales:
- Toman decisiones sobre la base de expectativas poco realistas
- Analizan de forma insuficiente los riesgos asumidos
- Exposición desproporcionada en inversiones inmobiliarias en relación con otras clases de activos
Afortunadamente, el sector de real estate institucional ha abordado la cuestión del rendimiento mediante la creación de una serie de puntos de referencia de los sectores público y privado. Las más destacadas en Estados Unidos por ejemplo son las publicadas por el NCREIF (que hace un seguimiento de los retornos de inmuebles de mercado) y NAREIT (que hace un seguimiento de los retornos de REIT en el mercado bursátil). Dependiendo del mercado utilizaremos unas referencias u otras. Por su parte, la información de los REITS, o SOCIMI's en España, es fácilmente accesible para su análisis al igual que cualquier activo financiero como acciones o bonos. Las inversiones alternativas y la inversión inmobiliaria privada de mercado tiene problemas de transparencia y se basa en un mercado imperfecto basado en el ciclo económico e inmobiliario de la economía real. A pesar de las imperfecciones del mercado y la disponibilidad limitada de datos, estos índices son una guía útil para los inversores, tanto públicos como privados, que buscan "nivelar" sus expectativas de rentabilidad para cada clase de activos.
En relación con este apartado hay que destacar que la "Pension Real Estate Association" (PREA) de Estados Unidos, una organización que representa los intereses de algunos de los mayores inversores inmobiliarios institucionales en la mayor economía del mundo, publica un pronóstico trimestral de lo que sus miembros piensan que el índice NCREIF generará, por sector, en los próximos cinco años. En la encuesta trimestral PREA del cuarto trimestre de 2018, los encuestados esperaban en promedio una rentabilidad inmobiliaria sin apalancamiento en Estados Unidos (es decir, neta y sin utilizar deuda) de un promedio del 5,4% anual hasta el año 2023. Recomiendo mucho sus publicaciones y análisis en este sentido. Se trata en cualquier caso de una proyección y un pronóstico determinado por profesionales y que nos puede servir de guía. En un escenario práctico, supongamos que como inversores nos sentimos cómodos con un apalancamiento de un 50% con una rentabilidad promedio de un 4-4,5%. Una elección inteligente nos permitirá superar las proyecciones de rentabilidad promedio, determinadas en este caso por el PREA, y posicionarnos alrededor de un 8% de rentabilidad sobre nuestro capital. Suponiendo que podamos elegir activos y mercados mejores que el promedio, al ejecutar una estrategia de inversión "value add", podremos aumentar aún más esa expectativa de retorno de la cartera llegando a un 9-10% anual; algo razonable a mi entender por el riesgo asumido.
2. ¿Cómo se comparan los rendimientos inmobiliarios con otras opciones de inversión para mi cartera como bonos o acciones?
A la hora de establecer una cartera hemos escuchado muchas veces este dicho popular: "no pongas todos tus huevos en la misma cesta". Evidentemente para analizar una inversión, ya sea inmobiliaria o no, hemos de valorar las distintas alternativas y el coste de oportunidad que asumimos al elegir una u otra. En real estate esto es muy importante ya que a diferencia de los bonos o acciones, se trata de activos ilíquidos por naturaleza. Considerando el componente de liquidez, hemos de comparar las previsiones de rendimiento para las distintas opciones, y elegir la que veamos que ofrece el mayor valor en comparación del resto.
No existe una previsión estándar del mercado de deuda y de la renta variable. En mi experiencia, el mercado financiero a diferencia del mercado inmobiliario está basado en la percepción y los movimientos de mercado se basan en sensaciones - de ahí su volatilidad y comportamiento, muchas veces desligado de la economía real. No estoy diciendo que el mercado inmobiliario sea estable y no tenga sus altibajos - claramente se trata de un mercado cíclico, pero existen previsiones y hay un activo tangible que respalda la inversión. Existen varias instituciones que se centran en evaluar el potencial de rendimiento a largo plazo con datos contrastados. Por ejemplo, el gestor de inversiones GMO ha publicado desde hace tiempo el informe "7-Year Asset Class Real Return Forecasts" y que actualiza trimestralmente. Según el informe publicado en el tercer trimestre de 2018, el rendimiento real a 7 años proyectado para la renta variable de gran capitalización de Estados Unidos sería de un -5,2%. Considerando en este caso una inflación del 3%, obtenemos un pronóstico nominal poco alentador de un -2,2%. Los bonos americanos, considerados como el activo más seguro del mundo, no tienen una perspectiva mucho mejor, con un rendimiento real previsto a 7 años de cero - a día de hoy vemos ya una inversión de tipos considerable, algo que tradicionalmente ha sido indicativo de una inminente recesión. Según el informe publicado por GMO, el mejor rendimiento esperado lo encontramos en la renta variable de los mercados emergentes, con un 3,2% real (~6,2% antes de ajustar por inflación). A corto plazo, no podemos predecir la rentabilidad de los bienes inmuebles, por no hablar del mercado en general. Pero a largo plazo creo en el atractivo de los bienes inmuebles a la vista de los datos y la revalorización histórica de esta clase de activos.
3. ¿Cómo puedo lograr una exposición "correcta" al mercado inmobiliario?
La pregunta final es: ¿Cómo conciliar lo "bueno" (mejora de la cartera) con lo "malo" (perspectivas de rentabilidad moderadas) y evitar lo "feo" (pérdida de capital)? Podemos seguir estas tres pautas:
Diversificación de las inversiones: una serie de pequeñas inversiones tiene más probabilidades de alcanzar los objetivos de su cartera que una sola inversión concentrada. Enfoques hay varios, por sectores, por estrategias, por tipologías de activo, o por mercados. Por lo tanto, si bien es posible que no sea necesario poseer cientos de edificios en su totalidad, sí es preciso poseer al menos varios pequeñas participaciones de bienes inmuebles para lograr el efecto deseado de una cartera diversificada. La adopción de una visión correcta de mercado para la selección de tipologías y estrategias determinadas de inversión puede afectar materialmente al rendimiento frente al mercado en general.
Por ejemplo, un análisis de los rendimientos del sector de apartamentos del NCREIF muestra que para el sector residencial, los rendimientos globales de las propiedades más antiguas (de más de 20 años de antigüedad) han tenido mejores resultados que los de las propiedades más nuevas desde el ejercicio 2014. Por lo tanto, aquellos los inversores que eligieron sobreponderar su cartera durante ese tiempo en el sector residencial con una tipología de activos de mayor antigüedad tendrían más probabilidades de ver un rendimiento superior.
Cómo empezar a construir una cartera de bienes raíces
La mayoría de los inversores hoy en día están de acuerdo en que los bienes raíces pueden ser una forma atractiva de mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de su cartera, pero el siguiente paso es menos claro: ¿Cómo puedo construir una exposición inmobiliaria efectiva?
A la hora de invertir busca profesionales que identifiquen oportunidades de inversión únicas, que te permitan tener un mayor control sobre tu inversión y que estén comprometidos con el éxito de cada proyecto. La inversión inmobiliaria a través de un private equity especializado como Regional Vista ofrece grandes ventajas a aquellos inversores que buscan diversificar su cartera y asignar tickets en varios activos de su preferencia.
Regional Vista implementa proyectos de inversión con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes.
Regional Vista es la solución a la profesionalización de las inversiones en Real Estate. Seleccionamos y gestionamos oportunidades únicas de inversión inmobiliaria para generar flujos recurrentes para nuestros inversores.
Enlaces:
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PREA prea.org
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NREI. https://www.nreionline.com/investment/institutional-investors-plan-come-back-targeting-core-cre-new-intention s-survey-shows
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https://www.advisorperspectives.com/commentaries/2018/10/23/gmos-7-year-asset-class-forecasts-still-favor-e merging-markets-over-u-stocks
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https://www.dropbox.com/s/thaocz8clehp8kk/THRealEstate_THINK-US_Multifamily_Research%5B1%5D.pdf?dl=0
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