Cuando hablamos de inversiones en Real Estate buscamos ante todo poder medir la creación de riqueza. Como gestores de inversiones y fondos inmobiliarios buscamos adquirir activos en buenas ubicaciones a los que podamos aportar valor con una gestión profesionalizada y vender con una plusvalía para nuestros inversores. Dependiendo del momento del ciclo inmobiliario que nos encontremos y de cada oportunidad en concreto tendremos plazos distintos para obtener esta plusvalía y apreciación de los activos - esta es una de las principales preocupaciones de los inversores y que afecta directamente al tiempo de compromiso del capital previsto en un inmueble.
En la práctica, las inversiones inmobiliarias suelen presentarse con dos métricas principales para describir la rentabilidad potencial de una oportunidad: esto es la Tasa Interna de Retorno (TIR), también conocida habitualmente como IRR por sus siglas en inglés; y el Múltiplo sobre el Capital.
¿Cómo utilizar la TIR y el múltiplo sobre el capital para valorar inversiones en Real Estate?
La Tasa Interna de Retorno (TIR) en Inversiones en Real Estate
Mientras que tanto la TIR como el Múltiplo analizan el flujo de caja, la realidad es que la TIR nos muestra la rentabilidad anual en términos porcentuales durante el periodo de inversión.
La métrica de la TIR nos permite explicar fácilmente la figura del valor del dinero en el tiempo - la idea de que un euro hoy vale más que un euro mañana; por lo que podemos concluir fácilmente que cuánto más tiempo se tarda en obtener beneficios y recuperar la inversión, menor es la rentabilidad. El análisis de la TIR se puede realizar en base a pronósticos antes de una inversión basado en conocimientos de mercado y del tipo de activo, y también basado en resultados reales históricos para calcular la rentabilidad obtenida por un inmueble con flujos de caja comprobables.
Es habitual que los inversores busquen maximizar la TIR y la vean como un rendimiento a modo de interés por su capital. Esto les permite comparar los rendimientos obtenidos con otras inversiones - inmobiliarias o no, por ejemplo de acciones o bonos, y acercar así la toma de decisiones. La TIR por tanto depende del periodo de inversión y su resultado será mayor conforme el tiempo sea menor. Por ejemplo, una inversión de 1.000.000€ a 5 años vista tendrá una TIR más alta que la misma cantidad con un proyecto de inversión a 10 años. Sin entrar al detalle del riesgo asumido, las inversiones "core" y "core plus" requieren periodos de inversión más largos que las inversiones "value add" u "opportunistic", por lo que la rentabilidad medida a través de la TIR será mucho menor por el plazo de inversión.
A estas alturas, lo que podemos ver es que la TIR solo nos cuenta una parte de la historia. Volviendo al ejemplo anterior, si una inversión de 1.000.000€ a un mes nos ofrece 50.000€, la TIR obtenida es de un 70% - se trata sin duda de una rentabilidad impresionante a largo plazo, pero difícilmente nos permite conseguir crear riqueza de forma sustancial y prolongada en el tiempo. Esta inversión en términos de Múltiplo sobre el Capital invertido apenas consigue un 1,05x. ¿Vale la pena el riesgo asumido para obtener una creación de riqueza del 0,05x? Estas son las preguntas que hay que hacerse.
El Múltiplo sobre el Capital en Inversiones en Real Estate
El Múltiplo sobre el Capital es una métrica que refleja la cantidad de dinero que un inversionista recibe al final de una inversión. Si un inversor en Real Estate pone 1.000.000€ de capital en una inversión inmobiliaria y eventualmente recupera un total de 2.000.000€ al final del periodo de inversión, el Múltiplo sobre el Capital invertido es de 2x - su riqueza se acaba de duplicar.
Para los inversores conocer el Múltiplo sobre el Capital invertido muestra el verdadero impacto de una inversión y la creación de riqueza real. Volviendo al periodo anterior, en un periodo de inversión de 5 años, haría falta aproximadamente un 15% de TIR para generar 2.000.000€. Es probable que muchos folletos de inversión que hayas visto muestren porcentajes de TIR impresionantes a corto plazo - pero hay que poner atención al plazo necesario para obtenerlo. Una TIR de 30% en un plazo de 3 meses resulta de una rentabilidad de apenas un 7,5% en términos anuales. Hay que sopesar el esfuerzo, el gasto y el riesgo asumido para poder tomar decisiones. A la hora de valorar una inversión hay que considerar el Múltiplo sobre el Capital, una métrica que nos muestra una visión real de la riqueza creada.
Recordemos que cuando hablamos de Real Estate estamos hablando de inversiones ilíquidas por naturaleza. Su verdadero potencial y rentabilidad sobre la inversión no están en el corto plazo, sino en la revalorización e incrementos de rentas a largo plazo. Para ver el potencial que pueden obtener tus inversiones en Real Estate es importante conocer el tipo de activo, su operativa y gestión diaria y la verdad que muestran la TIR y el Múltiplo sobre el Capital. Con una visión a largo plazo y con el equipo adecuado es posible crear riqueza a largo plazo. Nosotros buscamos convertir oportunidades de inversión inmobiliaria en flujos recurrentes para nuestros inversores. Regional Vista implementa proyectos de inversión con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes.
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