El Impacto del Apalancamiento en la Rentabilidad de las Inversiones en Real Estate

El objetivo de cualquier inversor en Real Estate es encontrar oportunidades que generen la mayor rentabilidad posible asumiendo el menor riesgo. A la hora de comparar distintas oportunidades de inversión en Real Estate los inversores deben analizar detalladamente el apalancamiento utilizado en cada una de ellas. Dicho de otra forma, ¿cuánta deuda se está utilizando para financiar la adquisición del inmueble y generar los flujos de caja proyectados en el plan de negocio? El uso de deuda en Real Estate es una de las grandes ventajas de las inversiones inmobiliarias - pero esto es un arma de doble filo. En pocas palabras: entre más apalancamiento utilizamos en una inversión, más riesgo hay, pero también podemos obtener una rentabilidad mayor sobre nuestro capital. El uso de deuda en inversiones en Real Estate nos permite optimizar la rentabilidad obtenida - siempre y cuando el proyecto siga el plan de negocios proyectado; sino, lo opuesto ocurrirá y se pondrá en riesgo el activo.

El Impacto del Apalancamiento en la Rentabilidad de las Inversiones en Real Estate

Para facilitar el entendimiento de los efectos que genera el uso de deuda en una inversión inmobiliaria utilizaremos un ejemplo hipotético. En este caso veremos el impacto del apalancamiento en el capital cuando financiamos un proyecto con un 85% de deuda frente a un 70% de deuda. Supongamos que la inversión total requerida es de 20 millones de euros y que el periodo de inversión es de 2 años, momento donde se consigue vender el activo en 25 millones de euros. Asumimos el mismo coste de financiación en ambos escenarios, con una tasa de interés de 4% y evitaremos utilizar otras variables como la amortización para simplificar el ejemplo. En el caso del proyecto financiado con un 85% de deuda, el préstamo total requerido es de 17 millones de euros, por lo que solamente se nos requerirá aportar 3 millones de euros de capital propio. Por otro lado, en el caso del proyecto financiado con un 70% de deuda, el préstamo total requerido es de 14 millones de euros, por lo que se nos requerirá aportar 6 millones de euros de capital propio. Ambos escenarios los podemos ver claramente en la siguiente tabla:

En el primer supuesto con 85% de deuda, en el momento de la venta a 25 millones de euros, el beneficio obtenido es de 3.640.000€ a partir de nuestra inversión con capital propio 3.000.000€ - lo que resulta en un retorno sobre el capital invertido de un 121%. Por su parte, en el segundo supuesto con 70% de deuda, vendiendo también el activo a 25 millones de euros, el beneficio obtenido es de 3.880.000€ a partir de una inversión de 6.000.000€ - lo que resulta en un retorno sobre el capital invertido de un 65%. La siguiente tabla nos permite comparar ambos escenarios:

A la vista de la tabla anterior es evidente que optaremos siempre por apalancar al 85% para maximizar nuestra inversión. Sin embargo, no estaríamos tomando en cuenta el riesgo asumido, y es que, tal y como indicábamos al inicio del artículo, el apalancamiento en Real Estate funciona en ambos sentidos y es un arma de doble filo. Si las proyecciones no se cumplen y asumimos una bajada mínima en la valoración del activo, supongamos un 5% de bajada de precios y necesitamos vender el activo al final del periodo de inversión (esto es un precio de venta de 19 millones de euros). Si comparamos ambos escenarios, los inversores que utilizaron un apalancamiento del 85% perderían el 79% del capital invertido, mientras que los inversores que utilizan un apalancamiento del 70% perderían sólo el 35%.

Como podemos ver, en ambos proyectos se ha perdido dinero - pero la pérdida asumida con un apalancamiento desmedido es considerablemente más alta. Habría que atender a circunstancias reales y valorar el tipo de activo pero podemos concluir que el proyecto capitalizado con un apalancamiento del 70% estaría en una mejor posición para sortear los desaguisados de una recesión económica. El uso de niveles adecuados de apalancamiento permite tener mayores posibilidades de reestablecer la rentabilidad de la inversión una vez recuperado el mercado.

Los proyectos con altos niveles de apalancamiento no necesariamente deben evitarse por completo; simplemente es importante asegurarse como inversores que se entiende el riesgo asumido en el uso del apalancamiento. Evidentemente, con el ejemplo anterior, los inversores en la operación apalancada del 85% deberían ser recompensados mucho más que los inversores en la misma operación pero apalancada al 70%. Además, del nivel de apalancamiento utilizado, los inversores deben revisar el plan de inversión y ver de que forma se distribuyen los beneficios obtenidos por la venta - viendo su inversión remunerada en el rendimiento aceptable al riesgo con anterioridad al equipo promotor / gestor.

Desafortunadamente, no existe una regla fija que nos ayude a establecer la rentabilidad que uno debe esperar recibir por una inversión más apalancada que otra - también por suerte esto genera oportunidades para inversores profesionales en Real Estate. En cualquier caso, la comparación entre opciones de inversión debe realizarse sobre los rendimientos sin apalancamiento. La TIR sin apalancamiento muestra el resultado puro del activo. Si una oportunidad de inversión en inmuebles tiene una proyección de TIR no apalancada del 10%, mientras que otro proyecto tiene una proyección de TIR no apalancada del 8%, si consideramos condiciones de inversión equivalentes, entonces la primera es probablemente la mejor inversión de las dos. Dicho esto, es difícil comparar dos oportunidades de inversión basándonos meramente en la TIR, ya que hay muchas variables a considerar a la hora de crear de un modelo financiero y tomar decisiones de inversión.

El impacto de las tarifas de gestión también es algo que hay que tener en cuenta a la hora de invertir en Real Estate con gestores profesionales. Es habitual ver otros gestores utilizar el apalancamiento ampliamente para maximizar los rendimientos, pero esto aumenta también las tarifas por la gestión. Los inversores deberán buscar la rentabilidad neta obtenida después de las comisiones y tarifas aplicables por la gestión - siempre que sean justas son más que merecidas, son equipos altamente cualificados y que generan oportunidades únicas basadas en una gestión profesionalizada y en contactos de la industria recopilados durante años.

El uso de un alto porcentaje de apalancamiento por el gestor también permite conocer el nivel de aversión al riesgo del gestor / promotor del proyecto. Por un lado demuestra que no tiene problemas en asumir riesgos más altos para con sus inversores - la pregunta es si realmente tiene compromiso real y exposición de capital en el proyecto. Por otro lado, aquellos gestores que buscan altos niveles de apalancamiento pueden estar compensando una falta de capital debido a la baja aceptación del proyecto entre los inversores o hayan cambiado las circunstancias del proyecto por motivos a priori poco transparentes.

En resumen, es esencial que los inversores conozcan la proporción de capital y deuda utilizado en cualquier proyecto de inversión en Real Estate en el que estén considerando invertir. Con un apalancamiento demasiado elevado, una recesión o cambio de ciclo de mercado puede representar pérdidas sustanciales, muy superiores a las previstas - siempre se suele buscar la proyección al alza por la optimización de rendimientos que permite obtener el apalancamiento, pero en pocas ocasiones se hace el ejercicio a la inversa considerando las pérdidas posibles. La decisión de invertir considerando el binomio rentabilidad riesgo dependerá de cada perfil y capacidad de soportar los movimientos del mercado.

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