En las inversiones en Real Estate con capital privado, o Private Equity, la estructura de capital atiende a una jerarquía y organización dependiendo del capital aportado y de la cantidad financiada para realizar la operación. Los inversores deben comprender como funciona la estructura de capital en inversiones en Real Estate con Private Equity. Hay distintos riesgos a considerar antes de invertir y la rentabilidad es distinta dependiendo de la posición que ocupemos dentro de la estructura de capital.
La posición del inversor en la estructura de capital determina cuando recibiría los ingresos a partir de los beneficios generados por el inmueble durante el periodo de inversión y al momento de la venta o salida. Además, y lo que es más importante, determina la responsabilidad legal y financiera del inversor en el caso de que el plan de negocio no salga adelante según las proyecciones o incluso en caso de quiebra.
¿Cómo funciona la Estructura de Capital en Inversiones en Real Estate con Private Equity?
La estructura de capital se construye sobre dos grandes categorías: deuda y capital propio. Entre más abajo estemos en la estructura de capital (ver gráfico a continuación), asumimos menos riesgo, pero también esperaremos tener una rentabilidad menor. La palabra clave aquí es la "expectativa", ya que a fin de cuentas no sabemos a ciencia cierta como resultará la inversión al final. En la práctica, un inversor prestamista que aporta deuda al proyecto podría terminar recibiendo una rentabilidad superior que un inversor accionista. Esto puede suceder muy fácilmente, por ejemplo cuando el activo pierde valor por un cambio de ciclo de mercado, y ante una necesidad de venta se acuerda formalizar la transacción a un precio menor. Estamos obligados contractualmente a devolver la deuda en las condiciones pactadas, por lo que son los inversores de capital propio los primeros en perder dinero.
Deuda Senior y Deuda Mezzanine
La deuda se encuentra en la parte inferior de la estructura de capital e implica prestar dinero para la adquisición o desarrollo de un bien inmueble. En esta posición dentro de la estructura de capital hay menos riesgo porque la deuda se pacta y establece contractualmente los intereses a pagar por el capital prestado, con independencia de los resultados obtenidos por el inmueble, y tiene preferencia en el cobro a la venta del inmueble. De la misma forma que si una persona deja de pagar su hipoteca, si los promotores del proyecto dejan de pagar el préstamo los prestamistas podrán embargar el edificio y forzar su ejecución para cobrar la deuda. La deuda por tanto supone la posición de menor riesgo dentro de estructura de capital, pero también la de menor rentabilidad. La deuda puede clasificarse en dos cateogría principales: Deuda Senior y Deuda Mezzanine, también conocida como Deuda Intermedia.
En la parte inferior de la estructura de capital se encuentra la Deuda Senior, que normalmente ocupa la mayor parte de la estructura necesaria. Por lo general, la Deuda Senior se garantiza con una hipoteca sobre el inmueble, por lo que en caso de venta habrá que liquidar la deuda para poder eliminar el gravamen sobre el inmueble. La Deuda Senior se considera la posición menos arriesgada dentro de la estructura de capital debido a la garantía hipotecaria, los pagos de intereses continuos con independencia del resultado obtenido por la operación del inmueble y su preferencia en el cobro en caso de venta del activo. Al tener un riesgo más bajo y considerarse la posición más segura dentro de la estructura de capital, la rentabilidad obtenida por aquellos inversores que prestan dinero con este perfil de deuda es más baja.
La Deuda Mezzanine viene después de la Deuda Senior en orden de prioridad de pago. Los inversores que prestan Deuda Mezzanine reciben una rentabilidad más alta que los inversores que prestan Deuda Senior ya que se trata de un préstamo más arriesgado, ya que solo se les pagará una vez que se hayan satisfecho las obligaciones con la Deuda Senior. Los inversores que prestan Deuda Mezzanine reciben pagos periódicos de intereses al igual que los inversores que prestan Deuda Senior. Aún así, la Deuda Mezzanine tiene una rentabilidad esperada más baja que el capital, ya que normalmente suele estar garantizada o contar con una hipoteca subordinada o prenda. No todas las oportunidades de inversión permiten el uso de Deuda Mezzanine. Hay que recordar que el tenedor de la Deuda Senior revisará y aprobará en su caso a los posibles inversores que prestan Deuda Mezzanine.
La ventaja de prestar dinero a los desarrollos y oportunidades de inversión en bienes inmuebles es que los inversores obtienen un flujo constante por su dinero en forma de intereses. Sin embargo, estos flujos se consideran como ingresos ordinarios por lo que no tienen muchos beneficios fiscales para los inversores. El riesgo que asume la deuda es, además del propio impago que pudiera darse, por la inflación. Los flujos de efectivo mensuales en pagos de intereses y principal en su caso son fijos y estos importes ven reducido su poder adquisitivo con el paso del tiempo. Dicho de otra forma, si la inflación sube del 1 al 3%, a los prestamistas se les seguirá pagando la misma cantidad por intereses y ese dinero tendrá una menor capacidad de compra a futuro. Otra desventaja de la inversión con deuda es que si la oportunidades inmobiliaria supera las expectativas y los resultados de los inversores, los prestamistas no participan normalmente de los beneficios adicionales obtenidos (salvo en los casos de los préstamos participativos).
Capital y Capital Preferente
El Capital se encuentra en la parte superior de la estructura de capital e implica tener la propiedad del inmueble. Se trata de la posición más arriesgada dentro de la estructura de capital, ya que los inversores de capital son los últimos en recibir pagos provenientes del inmueble. Por este motivo, los inversores de capital requieren mayores rendimientos para compensar el riesgo asumido. Como decíamos, el capital asume el riesgo más alto, pero también es la posición que obtiene la rentabilidad más alta. El Capital a su vez puede clasificarse en dos categorías principales: Capital, también conocido como Capital Ordinario, y Capital Preferente.
El Capital Preferente asume una posición híbrida posicionándose entre el Capital y la Deuda en la estructura de capital. Tiene preferencia respecto a los inversores de Capital pero está subordinado a las posiciones de deuda. Los inversores de Capital Preferente reciben flujos acordados contractualmente durante todo el periodo de inversión y normalmente no participan de la plusvalía generada por el inmueble. Sin embargo, estos deberían recibir una rentabilidad superior a los inversores de deuda porque su inversión no está garantizada.
El Capital, también llamado Capital Ordinario, se encuentra en la posición más alta de la estructura de capital, posición que conlleva el mayor riesgo, pero también la que permite obtener la mayor rentabilidad. Los inversores de Capital son los propietarios del inmueble y asumen la posición más arriesgada por que son los últimos en recibir flujos dentro de la estructura de capital. Los inversores de Capital también gozan de los beneficios por la apreciación del activo; el precio de compra es esencial para aumentar las posibilidades de obtener plusvalías. Como los inversores de Capital son los propietarios del activo, no hay un plazo fijo de inversión y su retribución final solamente ocurre con la venta (en caso de haber excedentes de flujos durante el periodo de inversión también percibirán estos rendimientos). Cuando las cosas van bien con una inversión, todos los inversores ganan, pero los inversores de Capital ganan más. Cuando las cosas van mal, los inversores de Capital son los últimos en recibir pagos. Los inversores de Capital también reciben los beneficios fiscales de la depreciación del activo y pueden tener otros beneficios por reinversión dependiendo de la jurisdicción.
Por qué es importante entender la estructura de capital
Cada inversión en Real Estate es única, pudiendo establecer estructuras de capital variadas, y ofrecer sus propios riesgos potenciales y rendimientos esperados. Antes de invertir, es crucial estar informado sobre cada posición en la estructura de capital para cada oportunidad de inversión. Como inversores hemos de buscar diversificar el capital disponible entre posiciones de capital y deuda, además de tener clara nuestra tolerancia de riesgo (capacidad de asumir pérdidas) y cuáles son nuestros objetivos de inversión. Si cuentas con mayor tolerancia al riesgo, entonces es posible que establecer posiciones de Capital sea más atractivo. Si buscas menos riesgo, es posible que la inversión por deuda sea la mejor opción.
Cómo se posiciona Regional Vista dentro de la estructura de capital
En Regional Vista, por lo general nos posicionamos en la cima de la estructura de capital, aunque también invertimos con deuda en algunas oportunidades. Regional Vista implementa proyectos de inversión con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes. Regional Vista es la solución a la profesionalización de las inversiones en Real Estate. Seleccionamos y gestionamos oportunidades únicas de inversión inmobiliaria para generar flujos recurrentes para nuestros inversores.
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