Es posible encontrar oportunidades en cualquier mercado. No podría ser de otra manera - el que busca encuentra. Aún así, el mercado inmobiliario es cíclico y es importante entenderlo para saber gestionar nuestras expectativas.
En artículos anteriores hemos hablado sobre las distintas las distintas estrategias de inversión inmobiliaria, pero no podemos dejar de atender al momento en el que realizamos la inversión. El "timing" es muy importante, y nadie lo ha tenido tan claro como Fred E. Foldvary "Si no hay una interrupción importante como una guerra globalLa próxima gran quiebra será 18 años después de la recesión de 1990, será alrededor de 2008" (1997). Dicho y hecho. Para el resto de los mortales que no tenemos una bola de cristal, en lo que al sector del real estate se refiere, podemos estar atentos a las señales del ciclo inmobiliario y utilizarlo para ganar dinero.
El Ciclo Inmobiliario y Cómo Utilizarlo para Ganar Dinero
En mi opinión, saber cuál es el ciclo inmobiliario y cómo utilizarlo es crucial para cualquier inversor inmobiliario. Al conocer las fases y saber identificar las señales en cada una de ellas, podemos identificar en qué momento del ciclo nos encontramos y tomar decisiones en consecuencia sobre cuándo comprar y cuándo vender.
Conoce el Ciclo Inmobiliario de los Principales Mercados Inmobiliarios en España
Por lo general, los expertos coinciden en que hay cuatro fases en el ciclo inmobiliario y los economistas han determinado que un ciclo dura de media unos 18 años. No es fácil saber en qué fase se encuentra un mercado determinado, pero hoy en día existen ciertas señales y herramientas de big data que nos pueden ayudar a identificar el momento del ciclo inmobiliario. En concreto veremos más adelante varios "relojes" de mercados inmobiliarios en España generados a partir de los datos de Idealista.
Durante muchos años hemos adquirido y vendido propiedades de primera, tanto a través de Regional Vista como en nuestro entorno familiar, y es por ello que me gustaría compartir con nuestra comunidad nuestra experiencia sobre el ciclo inmobiliario y cómo utilizarlo para obtener beneficios y crear riqueza. A continuación las 4 fases generales del ciclo inmobiliario:
Fase 1 del Ciclo Inmobiliario: La Recuperación
Es la fase más difícil de identificar, el mercado inmobiliario se está recuperando de una recesión y continua el escepticismo entre los principales actores del mercado. Por lo general, la demanda se mantiene baja durante bastante tiempo después de una recesión y pocas construcciones nuevas llegan al mercado. La sensación por lo general es que el mercado continúa en recesión o estancado, pero hay algunas señales que nos pueden permitir identificar una posible recuperación. Algunas señales que nos indican que puede haber una recuperación pronto son la llegada de inversores, capitales extranjeros y fondos oportunistas. Estas empresas e inversores institucionales tienen acceso a datos e información de mercado que les permite entrar en esta fase del ciclo. Esta fase es el mejor momento para invertir pero requiere visión y esfuerzo financiero - no suelen haber muchas posibilidades de financiamiento de terceros ya que los bancos a menudo están en una situación complicada en esta fase del ciclo.
Fase 2 del Ciclo Inmobiliario: La Expansión
Una vez se materializa la recuperación se llega a la fase de expansión, en cierta forma precipitada, ya que el mercado muestra claras señales de haberse recuperado y hay subidas de precios. Vuelve la confianza al mercado y todo el mundo vuelve a comprar y los bancos animan todavía más la fiesta concediendo préstamos. La reactivación del sector genera proyectos de construcción y obra nueva y los precios aumentan todavía más - pero el poder adquisitivo y los salarios no consiguen seguir el ritmo. Aquellos inversores que tuvieron la visión de comprar en la fase de recuperación podrán vender con importantes ganancias. Una clara señal de que nos encontramos en el punto álgido de la fase de expansión la podemos ver cuando la demanda de inmuebles se extiende a todo tipo, incluso sobre aquellos que no habrían recibido mucha atención años antes. En general, podemos observar un volumen importante de transacciones, algunas de ellas sin mucho sentido financiero desde el punto de vista de la rentabilidad obtenida como contraprestación del riesgo asumido.
Fase 3 del Ciclo Inmobiliario: La Saturación
A medida que la fase expansiva llega a sus últimos años un inversor inmobiliario profesional evitará comprar inmuebles en este momento, ya que es probable que el mercado se ajuste y los precios bajen para igualar a la demanda real. En la fase de saturación, podemos observar que la demanda real es menor a la oferta a pesar de que continúan construyéndose nuevos desarrollos. En nuestra experiencia, esta fase se hace notar claramente cuando se anuncian proyectos de gran envergadura, muy ambiciosos y planteados en un momento de alta confianza y bonanza económica. Muchos de ellos no consiguen comprador y esto precipita el mercado a continuar el ciclo inmobiliario.
Fase 4 del Ciclo Inmobiliario: La Recesión
Durante la fase de recesión vemos ajustes de precios, vuelta a la desconfianza, cancelación de préstamos, suspensión de la actividad constructora y traslado a la economía real con cierre de negocios. En esta fase podemos observar ventas forzosas de inmuebles por quiebra de empresas y promotores sobre apalancados. Los agentes del mercado que necesiten vender ajustarán los precios y los inversores inmobiliarios conscientes del ciclo inmobiliario podrán volver a invertir en inmuebles con un descuento - asumiendo el riesgo de la inversión pero con un mayor potencial de rentabilidad. Las inversiones en real estate permiten generar riqueza exponencialmente en el tiempo reinvirtiendo los flujos generados por los activos. Las inversiones inmobiliarias, a pesar de que tienen un claro potencial, no hay que olvidar que consisten de activos ilíquidos, por lo que a menos de que podamos sobre llevar los cambios de ciclo, es posible que haya que soportar pérdidas en caso de tener que vender el activo de forma forzada. Nosotros siempre recomendaremos buscar inversiones inmobiliarias en buenas ubicaciones, preferiblemente de tipo core plus o value add y siempre con una visión a largo plazo centrada en flujos recurrentes.
¿Ya conoces cuál ha sido el ciclo inmobiliario en tu mercado?
Aquí os dejamos algunos ejemplos de cuál ha sido el ciclo inmobiliario en los principales mercados en España.
Madrid
Barcelona
Sevilla
Bilbao
Valencia
Málaga
Palma de Mallorca
Las Palmas de Gran Canaria
Zaragoza
Murcia
(Fuente Idealista)
¿Qué pasará a partir de ahora? El tiempo dirá, pero me temo que habrá mercados inmobiliarios que tendrán una nueva recesión forzada por la situación económica antes de que hayan podido recuperarse. Mucha suerte con vuestras inversiones, en cualquier fase del ciclo inmobiliario puede haber buenas oportunidades - pero en unas siempre habrá más posibilidades de que sí lo sean.
Regional Vista implementa proyectos de inversión con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes.
Regional Vista es la solución a la profesionalización de las inversiones en Real Estate. Seleccionamos y gestionamos oportunidades únicas de inversión inmobiliaria para generar flujos recurrentes para nuestros inversores.
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