Invertir conlleva riesgos, pero también una recompensa si todo sale bien. Por lo general, cuanto mayor sea el riesgo, mayor será el potencial de ganancias - pero también las pérdidas sobre el capital invertido podrán ser más significativas. Resulta algo intuitivo que la obtención de mayores retornos implicará un mayor riesgo. Sin embargo, en muchas ocasiones es difícil determinar que nivel de riesgo es apropiado para el rendimiento prometido. ¿Sabes realmente qué riesgos estas asumiendo con una inversión inmobiliaria? ¿Realmente compensa el riesgo asumido por el rendimiento ofrecido en la operación?
En el ámbito de las inversiones, la inversión en bienes raíces suele aportar un cierto grado de comodidad a los inversores. A pesar de ello, nuestra experiencia nos dice que hay muchos riesgos involucrados en la inversión inmobiliaria que deben ser considerados de forma conjunta en contraste con referencias de mercado y razonables desde un punto de vista financiero. Me canso de ver operaciones en Europa planteadas sobre una rentabilidad esperada de un 2% anual. ¿Realmente esta remunerado el riesgo asumido en estas circunstancias? ¿Qué sucedería si los tipos de interés empiezan a volver a subir? Es evidente que incluso buenos activos podrían convertirse en malas inversiones en poco tiempo si no se consideran todos los riesgos de forma adecuada.
Es importante disponer de marcos de referencia para que un inversor pueda cuantificar el riesgo asumido y permitir estructurar las inversiones de forma que se adecuen a un perfil de riesgo determinado - siempre considerando las distintas necesidades, objetivos y tolerancia permitida. En Regional Vista utilizamos modelos de riesgo sofisticados y contamos con un profundo conocimiento de mercado, el proceso de adquisición, los distintos tipos de activos en los que invertimos, y consideramos todos los posibles escenarios en las inversiones que realizamos.
Cuáles son los principales riesgos que todo inversor inmobiliario debe conocer
A partir de nuestra experiencia hemos identificado los principales riesgos que entendemos que todo inversor inmobiliario debe conocer:
1. Riesgo de mercado
El mercado inmobiliario es cíclico y siempre hay altibajos vinculados a las últimas tendencias y preferencias sociales, la economía, las tasas de interés o la inflación. Es imposible evitar los cambios del mercado, pero los inversores inteligentes pueden cubrirse con una cartera de inmuebles diversificada y establecer estrategias basadas en el ciclo de cada mercado.
2. Riesgo por tipología de activos
Dependiendo de la tipología de activo en la que estemos invirtiendo el riesgo será uno u otro. Un ejemplo sencillo es que siempre habrá gente buscando casas y apartamentos - ya sea un periodo de crecimiento o de recesión la gente necesita un sitio donde vivir. Es por ello que los inmuebles de uso mixto y residencial se consideran de bajo riesgo y, por lo tanto, a menudo producen rendimientos más bajos. Los edificios de oficinas por su parte, aunque suelen sufrir bastante en tiempos de recesión, son menos sensibles a la demanda de los consumidores que los centros comerciales. Otra tipología de activo que puede verse afectada también es la hotelera - con una recesión hay menos capital disponible para viajar y la gente deja de ir a hoteles; plantean un riesgo mucho mayor que los apartamentos o las oficinas pero también pueden conseguir rentabilidades mucho más altas.
3. Riesgo por el activo y la circunstancia concreta
Además del riesgo de mercado y de la tipología de activo hay que considerar el riesgo asumido por el activo sobre el que se va a llevar a cabo la inversión, además de sus circunstancias concretas del mismo. El activo y las circunstancias son clave para sopesar el riesgo asumido. Consideremos un edificio a rehabilitar, ¿qué riesgo estamos asumiendo aquí? Como mínimo consideraremos que se trata de una inversión "value add", pero lo más apropiado sería considerar un escenario "opportunistic". No sabemos los imprevistos que puedan surgir en una rehabilitación y los tiempos siempre se terminan alargando. Del mismo modo en una construcción de nueva planta, el riesgo se aumenta y se disminuye la capacidad de cobrar rentas durante el tiempo que duren las obras. El activo sobre el que se realiza la inversión también tiene riesgos legales, de licencias y permisos, ambientales y de responsabilidad, entre otros. Todos estos riesgos se procuran valorar durante el proceso de "due diligence" para identificarlos y establecer las estrategias correspondientes. Por último, la ubicación es otro factor de riesgo circunstancial al activo a considerar - no es lo mismo tener una localización céntrica que en las afueras.
4. Riesgo de liquidez
Las inversiones inmobiliarias son ilíquidas por naturaleza. ¿Realmente está siendo remunerado este riesgo y el coste de oportunidad de realizar otras inversiones con este capital? Es frecuente que exista sobre optimismo en las expectativas de encontrar compradores al momento de la venta - sin embargo, la realidad es que es más fácil comprar que vender, y es por ello que hay que valorar todos los escenarios posibles y tener muy claro que la inversión es a largo plazo. De otra forma se corre el riesgo de perder dinero.
5. Riesgo crediticio
Los flujos y capacidad de generar ingresos de forma estable por un inmueble son clave para el éxito a largo plazo de la inversión. Una propiedad alquilada durante 30 años a un inquilino solvente tendrá un valor mucho más alto que un edificio de oficinas tipo coworking con alquileres similares. Sin embargo, es importante tener en cuenta que incluso los inquilinos más solventes pueden quebrar, la historia se repite una y otra vez. Alguno seguro recuerda los años 90, cuando los propietarios de Estados Unidos se alegraban de que Sears o J.C. Penney se establecieran en sus centros comerciales. ¿Qué opinión tienen ahora? Hoy en día apenas pueden mantenerse a flote. Personalmente desconfío de los alquileres considerados como AAA (el mejor y más seguro), y que dicen ser tan seguros como los bonos del tesoro americano. Los inversores inmobiliarios deben considerar que hay impuestos a pagar, además de seguros, derramas y gastos de gestión. La rentabilidad exigida por los inversores debe ser muy superior de lo ofrecido por bonos y activos financieros de equivalente nivel de riesgo - sino no compensa el esfuerzo que implica la inversión inmobiliaria.
6. Riesgo por coste de reposición
La demanda del mercado está cubierta por una oferta de espacios existentes, tanto nuevos como antiguos. ¿Cuál es el coste de reposición de la competencia para establecer un inmueble equivalente en la misma zona que el nuestro? Una nueva edificación seguramente convierta nuestro activo en obsoleto y pueda incluso mejorar los alquileres. Es importante considerar esta circunstancia a la hora de valorar inversiones inmobiliarias. El análisis de comparables y la facilidad de reposición son esenciales para asegurar la continuidad del éxito de la inversión. Por ejemplo, si un edificio de apartamentos de 20 años puede alquilarse a un precio que justifique una nueva construcción, es probable que surjan inmuebles competidores de nueva construcción o reformados. Esto afectará negativamente a nuestro edificio sin que podamos aumentar las rentas ni mantener el nivel de ocupación proyectado.
7. Riesgo estructural
No estamos hablando de la estructura física del inmueble, sino de la estructura financiera y legal de la operación. Un préstamo con garantía preferente otorga a un prestamista una ventaja sobre la deuda "mezzanine" o subordinada, ya que la deuda preferente es la primera que se paga; ocupa el primer lugar en caso de que haya liquidación. Los inversores de capital o "equity" son los que reciben el último pago en la estructura de capital, por lo que los accionistas soportan el mayor riesgo.
También hay riesgo estructural en las colaboraciones y "joint ventures". En este tipo de operaciones, el inversor debe conocer sus derechos en relación con su posición en la sociedad, que puede ser una participación mayoritaria o minoritaria. Es importante saber cuánto capital está siendo invertido por los socios capitalistas y cuánto ha invertido el gestor del proyecto. En los proyectos de inversión de private equity es habitual que los gestores cobren además un management fee y haya una estructura de pagos y remuneración escalonada en forma de cascada. ¿Tienes clara la forma de remuneración del capital y la preferencia de pago que ocupa tu capital en relación con la operación? ¿Realmente hay intereses alineados con el promotor y el equipo gestor? Cuando no hay intereses alineados el gestor busca una cosa y el inversor otra. Una falta de alineación puede crear una divergencia de incentivos entre el gestor y el inversor. Es importante que exista un balance entre el riesgo asumido y la inversión de todas las partes.
8. Riesgo de apalancamiento
Está claro que el apalancamiento potencia los rendimientos de una operación - mucho más con los bajos tipos actuales. Pero también es verdad que cuanta más deuda tenga una inversión, más arriesgada será. El apalancamiento es un multiplicador de fuerza: puede hacer que un proyecto avance rápidamente y aumentar los rendimientos si las cosas van bien; pero si los préstamos de un proyecto están bajo presión - por lo general esto sucede cuando los flujos generados por los activos no son suficientes para cubrir los pagos de intereses - los inversores tienden a perder rápidamente,... y mucho.
En función de la estrategia de inversión y la tipología de activo el nivel de apalancamiento será uno u otro. Fíjate que las proyecciones sean realistas y que realmente los activos puedan generar flujos suficientes para asumir los compromisos financieros. No dejes impresionarte por proformas con grandes rendimientos sobre el capital invertido - analiza en detalle el plan de negocio y recuerda que a casi siempre un 7% es mejor que un 9%.
Conclusión: aquellos inversores interesados en invertir en inmuebles deberían informarse sobre estos riesgos y recibir respuestas directas para tener más conocimiento en sus decisiones de inversión. Desconfía de aquellas oportunidades de inversión que no tengan en cuenta todos los riesgos involucrados en la operación. Hay que buscar rendimientos acordes al riesgo asumido - esto es el principal reto.
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