Muchos inversores nos preguntan cuál fue la tasa de capitalización buscamos cuando compramos un inmueble. La pregunta es sencilla pero la respuesta algo más compleja - ya que la valoración de una oportunidad inmobiliaria no se basa en una única métrica. Hay oportunidades que pueden ofrecer rentabilidades importantes sobre el papel, pero el papel aguanta todo y falta que se materialicen y se obtengan dichos resultados.
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de capitalización (Cap Rate) y la tasa de rendimiento global (Return on Cost) sobre una inversión inmobiliaria?
¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización, también conocida como "Cap Rate", mide la relación entre el rendimiento neto obtenido durante un periodo, también conocido como "Net Operating Income" (NOI), en relación con la inversión total realizada. En definitiva, la tasa de capitalización representa el rendimiento esperado, en este caso generado por un inmueble, en un año de explotación descontando los costes de gestión y financiación incurridos. En un ejemplo sencillo, si un inmueble requiere una inversión de 1.000.000€, y sabemos que la renta esperada para ese inmueble es de 7.000€ al mes, podríamos percibir unos ingresos de 84.000€ al año, obteniendo un Cap Rate simplificado de 8,4% anual. Para obtener una cifra real habría que aplicar los gastos de gestión incurridos para determinar con mayor exactitud el potencial de rentabilidad que podría generar un activo.
Es importante entender el fundamento del Cap Rate y como se comporta en cada periodo, ya que en función del tipo de estrategia de inversión y las circunstancias del activo, el resultado variará considerablemente. Recordemos que la tasa de capitalización se mide por periodos y el resultado efectivo variará en función de la exactitud de las proyecciones, la capacidad de alquilar el inmueble, así como el grado de ocupación alcanzado - es por ello que, aunque el Cap Rate sirve para analizar una inversión inmobiliaria, no podemos depender únicamente de esta métrica ya que no es representativo del valor real del inmueble ni de su potencial.
La tasa de capitalización dependerá por tanto de los crecimiento en NOI, los arrendatarios conseguidos, la duración de los contratos y la estabilidad de los mismos. Hay mercados inmobiliarios de gran interés para inversores internacionales y son extremadamente líquidos por la demanda que tienen - pero esto ejerce presión sobre los precios y se contraen las rentabilidades. Tal y como veíamos en otros artículos, la rentabilidad esperada debe corresponderse a los riesgos asumidos por lo que hay que tomar en cuenta el Cap Rate adecuado para cada mercado.
¿Cuándo utilizar el Cap Rate?
En transacciones "core" o "core plus", donde hay flujos estables de rentas inmobiliarias, la tasa de capitalización o Cap Rate puede ser una métrica válida para su valoración y comparación. Por ejemplo, una propiedad alquilada a los supermercados Mercadona con un contrato de arrendamiento a 30 años en Madrid tendrá un potencial máximo o Cap Rate similar a otras alquiladas también a Mercadona en ciudades principales. En este ejemplo simplificado, el inversionista está menos preocupado por el inmueble en sí y por sus características físicas, y más por la solvencia de Mercadona y su capacidad para cumplir con los términos del contrato de arrendamiento durante todo el plazo de 30 años. Podríamos decir que esta inversión se parece más a un bono, ya que el propietario está comprando un flujo de ingresos estable a 30 años, por lo que las tasas de capitalización máximas son generalmente más bajas (en el rango de 5,0% a 6,0%) y se basan casi exclusivamente en la calidad crediticia subyacente del inquilino.
Limitaciones de la tasa de capitalización o Cap Rate
Cuando consideramos inversiones inmobiliarias con una variedad de inquilinos, especialmente en inversiones consideradas como "value add", el Cap Rate pasa a un plano secundario por la inestabilidad e inseguridad de los flujos de efectivo. Pongamos un ejemplo, en un edificio de oficinas ocupado en un 30% podría darse el caso de tener un NOI negativo, ya que los ingresos son insuficientes para cubrir los gastos de funcionamiento del edificio - lo que resulta en una tasa de capitalización negativa. Sin embargo, esto podría ser una oportunidad increíble de inversión si se consigue estabilizar la situación arrendaticia del inmueble y se generan flujos constantes. Para valorar este tipo de oportunidades, utilizamos una métrica diferente, esto es el rendimiento global de la inversión, también conocido como "Return on Cost".
¿Qué es el rendimiento global de la inversión o Return on Cost?
El Return on Cost es una métrica con visión de futuro que toma en consideración tanto los costos necesarios para estabilizar la propiedad como el NOI futuro una vez que la propiedad ha sido estabilizada. Se calcula dividiendo el precio de compra entre el NOI potencial. Utilizamos el retorno global sobre la inversión para determinar si potencialmente generaremos un flujo de ingresos mayor que el que podríamos lograr si compráramos un activo estabilizado en la actualidad y fácilmente medible con un Cap Rate.
En un ejemplo simplificado, si estamos valorando comprar un inmueble que completamente rehabilitado y con inquilinos estables podría generar un Cap Rate del 6% a día de hoy, suponiendo una inversión de 20.000.000€, obtendríamos un NOI simplificado de 1.200.000€. En cambio, en una oportunidad "value add", si el inmueble cuesta 18.000.000€, y requiere de 2.000.000€ de capital para su adaptación o CAPEX, la inversión total sería también de 20.000.000€. Supongamos que por mala gestión el inmueble tiene una ocupación del 80% y genera un NOI simplificado de 750.000€. Si en este supuesto, a partir de nuestra experiencia de mercado y gestión profesionalizada, podemos determinar que el inmueble tiene un potencial de NOI de 1.500.000€, entonces el retorno global sobre la inversión es de 7,5%, una vez se haya estabilizado e implementado el plan de negocio "value add". Si consideramos el mismo Cap Rate estabilizado y comparamos contra el inmueble del primer ejemplo, un 6% de Cap Rate supondría que el segundo inmueble pasaría a valer 25.000.000€ al momento de la venta - estamos creando valor y siempre hay inversores buscando inmuebles que puedan servir para proteger su patrimonio y conseguir rendimientos sostenibles en el tiempo.
En conclusión, podemos ver cómo el Cap Rate o la tasa de capitalización de mercado puede servirnos como referencia pero no puede ser la única variante para determinar la valoración de una inversión. Es por ello que es importante entender cuál es la tasa de capitalización máxima que podemos obtener, así como sus limitaciones para la valoración de un inmueble. El Cap Rate no puede sustituir al descuento de flujos de efectivo - una de las mejores forma de valorar un inmueble con rentas estables. Los mejores métodos de valoración utilizan una combinación de métricas y tasas a valor presente y futuro, además del rendimiento global de la inversión.
Regional Vista implementa proyectos de inversión con los mejores promotores y operadores para co-invertir en oportunidades inmobiliarias independientes.
Regional Vista es la solución a la profesionalización de las inversiones en Real Estate. Seleccionamos y gestionamos oportunidades únicas de inversión inmobiliaria para generar flujos recurrentes para nuestros inversores.
*****
0 Comentarios
Todavía no hay comentarios en este artículo. ¡Sé el primero en dejar uno!