5 Variables Críticas para la Viabilidad y Aprobación de Inversiones Inmobiliarias Value Add

Alguna vez te has preguntado cómo saben las empresas especializadas en inversiones inmobiliarias si una inversión en un edificio de oficinas o de pisos vale la pena considerando el riesgo de inversión. ¿Es viable el activo en su operación y tendrá plusvalía a futuro? Estas y muchas más incógnitas se resuelven durante el proceso de viabilidad y aprobación de inversiones inmobiliarias.

Realizado de la forma correcta, el proceso de viabilidad y aprobación de inversiones inmobiliarias es complejo y riguroso. El proceso de viabilidad y aprobación de inversiones implica analizar las consecuencias de cientos de variables, desde el precio de compra supuesto de un inmueble en relación con sus competidores y equivalentes, el reemplazo de elementos como la calefacción o el aire acondicionado, el coste de una nueva capa de pintura, etc. Todos estos detalles pueden variar los resultados obtenidos y la rentabilidad proyectada en el plan de negocio. En este artículo analizaremos las 5 variables críticas para la viabilidad y aprobación de inversiones inmobiliarias.

5 Variables Críticas para la Viabilidad y Aprobación de Inversiones Inmobiliarias Value Add

En Regional Vista, hemos desarrollado un riguroso modelo de viabilidad y aprobación de inversiones para analizar cada oportunidad que se ofrece a nuestros inversores y colaboradores. Esto no sólo garantiza la coherencia y la eficiencia de nuestro proceso de validación, sino que también aumenta nuestra capacidad para realizar inversiones que satisfagan o superen las expectativas de nuestros inversores. Aunque hay muchos más factores diferentes a considerar que juegan un papel importante durante nuestro análisis, estas variables son las principales:

1. Proyecciones de crecimiento de rentas

Las proyecciones de crecimiento de rentas es una de las variables más importantes que un inversor inmobiliario debe buscar, ya que su impacto sobre la rentabilidad es duradero y consistente a lo largo del tiempo. En Regional Vista nos apoyamos en bases de datos e información de terceros, empresas líderes en su campo y operación inmobiliaria, para permitirnos proyectar el crecimiento de rentas que podemos esperar de un inmueble durante la vida de la inversión.

Además del crecimiento de rentas proyectado, hay que considerar la posible estacionalidad que afecta a las rentas. En ciertos activos, como las viviendas de vacaciones en zonas costeras, la demanda se da por lo general en los periodos vacacionales - y sobre todo en verano. La estacionalidad, dependiendo del mercado y la tipología de activo, será más o menos previsible y repetida en el tiempo. Esta previsibilidad permite a los gestores profesionales impulsar las rentas en los periodos de demanda. En algunos tipos de activos, como los mencionamos anteriormente, resulta esencial conseguir ingresos suficientes durante los meses de demanda para compensar el resto del año, ya que en algunos casos apenas hay ingresos por las circunstancias del activo.

2. Tasa de ocupación

Encontramos dos aspectos en relación con la ocupación de un activo: la ocupación física - el número real de unidades o metros cuadrados que están ocupados en un momento dado, y la ocupación económica, esto es la posible pérdida que encontramos por procesos de renovación, unidades piloto, concesiones a terceros o relacionadas con inquilinos en mora con deudas incobrables.

En función de la tipología de activo, es muy importante saber cuál es el impacto que genera la tasa de ocupación. En Regional Vista utilizamos herramientas de big data, nuestra experiencia y conocimiento de mercado, así como la existencia de nuevos desarrollos para determinar la tasa de ocupación previsible en un inmueble. Es muy importante saber cuántas nuevas unidades o metros cuadrados se tienen previsto establecer en la zona y cuántos pueden ser equivalentes competidores para determinar una tasa de ocupación y precios de renta viables. Entre menos unidades o metros cuadrados tengamos en un activo el riesgo por desocupación es mayor; por ejemplo, si un inversor compra una vivienda aislada, el riesgo de desocupación es enorme. ¿Qué pasa si el inquilino actual se va? ¿Cuánto tiempo tendrá que disponer para encontrar otro? Son cuestiones importantes a considerar.

En cuanto a las dos dimensiones de la tasa de ocupación, la ocupación física y la económica, esta última tiene un alcance más profundo ya que considerar pérdidas de rentas (supongamos que se alquilan ciertas unidades por debajo del mercado o hay inquilinos que no pagan la renta pero tampoco abandonan el inmueble). La estrategia de valor añadido de Regional Vista busca reposicionar activos dentro de un periodo de 3 años. Durante este tiempo es posible que haya pérdidas de rentas y concesiones hasta recuperar metros cuadrados de terceros poseedores o terminar de remodelar espacios. Cuando elaboramos el modelo financiero tomamos en cuenta cómo afectará al resultado la tasa de ocupación - una variable crítica sin duda. La falta de comprensión del flujo de caja y cómo puede afectar la tasa de ocupación al resultado del negocio, puede conducir a un déficit presupuestario requiriendo nuevas aportaciones de capital, reduciendo a final de cuentas los rendimientos potenciales.

3. Implicaciones fiscales

Dependiendo de dónde se encuentre el inmueble, los impuestos a pagar por transacciones y propiedad de activos inmobiliarios cambiará bastante. Una consideración errónea de los impuestos puede ser catastrófica para cualquier inversión inmobiliaria, afectando a los flujos de caja a futuro y sobre todo al precio de venta al momento de desinvertir. Por lo general, los impuestos suponen entre un 15 - 45% del total de los gastos operativos del inmueble, una partida muy importante. Además, los impuestos seguramente tenderán a aumentar con el tiempo, es por ello que hay que considerar un factor inflacionario en las proyecciones y partidas dedicadas a impuestos.

4. Tasa capitalización en el momento de desinvertir

Una tasa de capitalización, conocida como "cap rate", muestra la relación entre los ingresos operativos netos anualizados (NOI, por sus siglas en inglés) del inmueble, y el precio de compra del activo. La tasa de capitalización en el momento de desinvertir se utiliza para determina la rentabilidad adecuada a la venta.

La tasa de capitalización en el momento de desinvertir es una variable importante en todas las inversiones, pero especialmente en las oportunidades consideradas como "value add" que adquirimos en Regional Vista. Esto se debe a la inversión sobre el activo (CAPEX) realizada al principio, lo que reduce el flujo de caja considerablemente. Sabiendo que el flujo de caja es limitado en los primeros dos años hace imprescindible conocer la tasa de capitalización que proyectamos en el momento de desinvertir y saber si podemos alcanzar anticipadamente los retornos esperados.

En Regional Vista mantenemos un enfoque que considera el riesgo de un entorno de tipos de interés al alza. Para establecer que tasa de capitalización máxima podemos obtener al momento de desinvertir, realizamos un estudio de las tasas de capitalización actuales de mercado para inmuebles similares. Nuestros cálculos buscarán tener un margen de inflación durante nuestro periodo de inversión aumentando las tasas de interés previstas a futuro. Por ejemplo, si comparamos un edificio de pisos que a día de hoy tiene una tasa de capitalización de un 5%, buscaremos que como mínimo podamos tener una tasa de capitalización en el momento de desinvertir de un 5,5% en el corto plazo. Probablemente busquemos un ajuste de precio directamente en la compra para adquirir el inmueble con un 6% de tasa de capitalización a día de hoy, y así poder asegurar una salida asumible para otro inversor que busque un 5%. La consideración de entornos de expansión de las tasas de capitalización en nuestros modelos nos permite protegernos del riesgo de condiciones de mercado inciertas en el futuro.

5. Apalancamiento 

En Regional Vista normalmente buscamos utilizar financiación a tasas flotantes por varios motivos. El más importante es que nos permite la flexibilidad de desinvertir sin penalizaciones financieras. Los préstamos a tasa fija normalmente conllevan pagos y penalizaciones por reembolsos anticipados.

Otro motivo de peso por el que utilizamos financiación a tasas flotantes es por el tipo de estrategia de inversión. Normalmente solemos buscar oportunidades "value add" donde podemos mejorar la gestión y operación de los activos y remunerar mejor a nuestros inversores. En caso de necesitar ampliaciones y desembolsos para realizar mejoras y adaptaciones a los activos, este tipo de préstamos nos dan más flexibilidad y normalmente los suelen cubrir los mismos prestamistas.

Por último, si analizamos históricamente los datos, la deuda a tasa variable ha sido menos costosa que la deuda a tasa fija. Esto tiene una explicación sencilla, normalmente los pronósticos de futuras subidas de tipos de interés suelen anticipar aumentos mayores que los que se producen en la realidad.

Hay una importante advertencia a considerar a la hora de utilizar deuda con tasas de intereses variables: la tasa que paga un prestatario se basa en una curva a plazo con un margen. Por lo general, la tasa futura es la curva del índice de referencia a un mes (LIBROR, EURIBOR, etc). En Regional Vista actualizamos nuestros modelos con frecuencia para ajustar las proyecciones de la curva de tipos. Al modelar una curva de tipos a futuro, es importante realizar el cálculo mensualmente para evitar subestimar los pagos de deuda (ya que esto resultaría en un flujo de caja y un NOI menor al esperado).

La suscripción de bienes raíces hace o rompe las inversiones de capital privado
Hay muchas más variables que entran en la suscripción que las que se mencionan aquí, y un simple error de cálculo en una de ellas puede socavar el éxito de una inversión.

Regional Vista agrupa las variables anteriores y otras necesarias para el análisis de viabilidad y aprobación de operaciones. Los resultados se sintetizan y contemplan en distintos escenarios de desempeño, incluyendo tanto los negativos como los positivos. Es importante aplicar un cierto margen de estrés sobre el inmueble para ver la rentabilidad viable, ya que en muchas ocasiones las proyecciones son más optimistas de lo que deberían ser y este análisis permite ver con mayor claridad donde se podría perder dinero con facilidad.

En resumen, es fundamental que los inversores comprendan los supuestos que una empresa de inversión o un gestor profesional de activos inmobiliarios utiliza en sus modelos financieros. La realidad es que la atención al detalle resulta esencial para evitar errores, precisión que aporta la experiencia y conocimiento de la tipología del activo y su operación. Tener un proceso riguroso de viabilidad y aprobación de inversiones inmobiliarias ayuda a asegurar que se presentan las mejores oportunidades de inversión.

Regional Vista es la solución a la profesionalización de las inversiones en Real Estate. Seleccionamos y gestionamos oportunidades únicas de inversión inmobiliaria para generar flujos recurrentes para nuestros inversores. Regional Vista coinvierte en todas las oportunidades de inversión presentadas a sus inversores.

 

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